Una tasación "equivocada" en Las Condes que favorece a Copec

El 17/01/2023 el Diario Financiero (DF) publicó la interesante crónica “El millonario pago del fisco a Copec por expropiación para futura Estación Isidora Goyenechea del Metro”, ver link, publicación de un medio de prensa que conoce bien este tipo de materias y en donde se da cuenta de algunas situaciones dudosas que es necesario analizar y corregir a la luz de la legislación vigente.

Entre otras cosas, allí se dice que ese medio de prensa accedió al informe de los peritos tasadores, quienes valorizaron en $2.450.000 el m2 del terreno triangular de 1.725 m2 en donde se construirá la futura línea 7 del Metro, que unirá las comunas de Renca y Vitacura/Las Condes. Los “expertos” contratados por el Ministerio de Obras Públicas (MOP) para fijar el monto que se le pagará al expropiado son los arquitectos Andrés Risso, Sonia Gallegos y Claudia Marzullo, quienes expresaron que el precio determinado por ellos se debe a que el terreno forma parte del sector más caro de Santiago, por su conocida vocación inmobiliaria de alto nivel, aunque también reconocieron que el predio está afecto a utilidad pública.

En la nota periodística del DF también se publica que “dada su privilegiada ubicación, varias inmobiliarias mostraron interés por el paño completo, como ASL Sencorp, del empresario Abraham Senerman, quien desarrolló los edificios que rodean este terreno, como la Torre de la Industria”, señalando de todas maneras que, por ciertas restricciones, “esto hace que un proyecto inmobiliario sea poco rentable. Primero, por las dificultades de construir estacionamientos subterráneos y, segundo, porque se podría levantar un edificio de mediana altura (entre seis y ocho pisos) dada la rasante”.

Pues bien, el informe de tasación que conocemos, elaborado por los anteriores profesionales, fijó la indemnización en la cifra de $ 4.514.821.500, más los reajustes legales, señalando el DF que el titular del MOP, Juan Carlos García, ya firmó el 28/12/22, el decreto de expropiación cuyo pago será al contado.

Breve historia del terreno

El 15/03/1999 Copec le compra en la suma de UF 41.400 a la Empresa Metropolitana de Obras Sanitarias S.A. (EMOS) el retazo del terreno triangular de 1.725 m2, con rol N° 287-1 del Servicio de Impuestos Internos (SII), localizado en la avenida Andrés Bello 2722, comuna de Las Condes, para desarrollar ahí su actividad de venta de combustibles. Enseguida, la misma Empresas Copec S.A, con fecha 15/03/2004, siendo dueña de este inmueble, “según escrituras de fechas 30 de octubre y 29 de julio del año 2003” se lo aporta a la Compañía de Petróleos de Chile Copec S.A. fijándose un precio de $ 1.047.358.602.

Avalúos fiscales del terreno

Formulada la consulta al Departamento de Avaluaciones del SII, con fecha 18/01/2023, se dice que el terreno con rol 287-00001, ubicado en la avenida Andrés Bello 2722, comuna de Las Condes, le pertenece a la Compañía de Petróleos de Chile Copec, con destino comercio, cuyo avalúo fiscal durante el 2° semestre de 2022 era de $ 1.651.483.990, sin indicarse la superficie del mismo. También existe un avalúo fiscal de $ 868.940.226 para el terreno, con rol 287-00002, con dirección Costanera 589 (?), comuna de Las Condes, también con destino comercio, en donde se señala que se trata de una concesión de la Municipalidad de Las Condes a Copec, asimismo sin indicarse la superficie de ese terreno.

Qué dice al respecto el Consejo de Defensa del Estado (CDE)

Ante la solicitud del Fisco de Chile de consignar provisionalmente un depósito en un Banco de la plaza para expropiar a la Compañía de Petróleos de Chile Copec, RUT 99.520.000-7 se alude al Decreto Exento N° 1503 del MOP del 28/12/2022, publicado en el Diario Oficial del 16/01/2023 aludiéndose al terreno de los 1,725 m2, en donde se construirá la estación del Metro en la comuna de Las Condes, pero sin señalarse un monto preciso.

Usos de suelo en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)

Cabe recordar que de acuerdo con el artículo 2.1.24 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones en el ámbito de la acción que le es propia a los planes reguladores intercomunales y comunales, para la aplicación y fijación de los usos de suelo en el territorio, estos se agrupan en seis tipos de usos: Residencial, Equipamiento, Actividades productivas, Infraestructura, Espacio Público y Área Verde. El tipo de uso Espacio Público se refiere al sistema vial, y el tipo de uso Área Verde alude a las plazas y parques. En este caso el Plan Regulador Intercomunal de Santiago (PRIS) de 1960, en su Modificación Plan Intercomunal de Santiago–Sector CCU”, plano RM-PIS-88/19, de agosto de 1988, grava dicho espacio como “prolongación av. Isidora Goyenechea”, según se lee en el propio plano, lo que es mantenido luego en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) de 1994.

Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes

Este instrumento normativo comunal aprobado el año 1995 y con varias modificaciones posteriores, en concordancia con lo establecido por la normativa intercomunal, clasifica el terreno que se ubica la bomba de bencina de Copec, lote 68L7, y el terreno municipal contiguo, lote 69L7, como una reserva de vialidad y espacio público, dado que, la lectura del planos refleja con claridad que no contiene zonificación de edificación o de uso del suelo más allá de aquella con destino vialidad y espacio público, en concordancia con lo establecido, como ya se dijo, por el PRIS y el PRMS, que gravan dicho espacio como “prolongación av. Isidora Goyenechea”.

Conclusión

El SII no tenía por qué saber que ambos terrenos de Las Condes carecen de aptitud inmobiliaria y por ello en sus certificados expresa que sus destinos son comercio, lo que fue recogido inadvertidamente por los 3 arquitectos peritos tasadores. Por lo relatado queda claro, debido a que el uso de suelo del terreno que se expropia es Espacio Público, que impide toda actividad inmobiliaria, estamos ante un garrafal error no detectado por el MOP ni por el CDE, equivocación significativa que los indujo a decidir indemnizaciones muy altas que, por razones obvias, no pueden ser pagadas por el Estado a Copec.

De ello se desprende, sin lugar a dudas, que el terreno de marras, al no poder transarse en el mercado inmobiliario, su estimación de precio es bastante reducido pues los inversionistas en esta actividad productiva, por razones obvias, no tienen interés en adquirirlo.

Por tal razón, debido a que el Decreto Supremo Exento del MOP N° 1503 del 28/12/22, Día de los Santos Inocentes, no fue a toma de razón de la Contraloría General de la República, este órgano fiscalizador, de oficio, deberá analizar el asunto para, entre otras cosas, con especialistas conocedores del PRIS, del PRMS y del PRC de Las Condes, puedan determinar el monto apropiado de la indemnización a Copec.

Entendemos que el ministro Juan Carlos García procedió con suma ligereza dando crédito a una información desacertada y por ello el decreto de expropiación del MOP deberá ser invalidado, conforme al artículo 53° de la Ley N° 19.880, ya que algo raro ha sucedido con las cifras involucradas y tan pronto se determine el justo precio de la indemnización al propietario del predio, se podrá emitir un nuevo y correcto decreto supremo.

Por lo sucedido, ya que las cifras equivocadas son de una importante cuantía en perjuicio de los intereses del Estado, sería prudente que dicha autoridad ministerial evaluara si presenta su renuncia al cargo público, dejándose en evidencia que, si no hubiera sido por la oportuna voz de alerta del Diario Financiero, parodiando al gran Pezoa Véliz, “………. y nadie habría dicho nada”, en oposición al enriquecimiento infundado de un importante grupo económico.