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Hace unos días, el periodista Michael Roldán -conocido por su rol como panelista en el programa “Intrusos” de La Red- reveló las malas experiencias que ha tenido arrendando uno de sus departamentos.
Según contó al diario La Cuarta, luego de adquirir con mucho esfuerzo su primera propiedad, siguió ahorrando y logró comprarse otro inmueble con el objetivo de arrendarlo para tener un ingreso extra.
Sin embargo, las cosas no salieron como lo planeaba. “Uno hace este tipo de inversiones pensando en que el departamento se va a pagar solo, pero para mí han sido dos años de puras desgracias”, dijo.
De acuerdo a su relato, desde el comienzo tuvo problemas. “El primer arrendatario era un cabro joven, me pagaba, pero se demoraba en pagar, hasta que un mes no me pagó, me pidió más tiempo para el otro mes, pasaron dos meses y desapareció”, reveló. Además, luego descubrió que esta persona no pagó los gastos comunes durante 8 meses, además de dejarlo con deudas de suministro eléctrico y agua.
“Lo perseguí, bloqueó los teléfonos, otros contactos no existían, tuve que ir a buscarlo al trabajo, se había ido de la pega. Debía 8 meses de gastos. Este tipo me dejó clavado con más de un palo”, explicó Roldán. “Tuve que repactar la deuda, sacar dineros de otros lados, porque tampoco es que mi sueldo sea millonario”, añadió.
Luego, tuvo un segundo arrendatario que le dejó una deuda de 200 mil pesos. Pero eso no fue todo.
Tras estas dos malas experiencias, arrendó el departamento a una madre con su hija, quienes se fueron del lugar sin avisar ni dejar rastro. Más tarde se enteró que la mujer abandonó el inmueble porque una amiga suya se había suicidado en su departamento -que queda en un piso 11- lanzándose por el balcón.
“Qué lata tener un departamento que me ha traído puros dolores de cabeza. No sé si arrendar es tan difícil o si solo tengo mala cueva”, dijo el periodista. “Fui al departamento a verlo. Ahí hice mi propia limpieza, prendí incienso en las esquinas, debe estar cargado de muy mala vibra. Igual he pensado venderlo y con eso pagar el crédito y chao. Por otro lado no puedo no arrendarlo”, expresó.
Aunque es difícil prever que ocurran situaciones como las vividas por Michael, especialmente la última, puedes tomar algunos resguardos para evitar pasar malos ratos con los arrendatarios.
Cómo evitar problemas al arrendar tu propiedad
Lidiar con arrendatarios que no pagan es complejo, pues muchos arrendadores no saben qué hacer al respecto y se quedan de brazos cruzados.
Si bien – como decíamos anteriormente- es imposible prever cada situación, se pueden evitar algunos malos ratos, tomando algunas medidas como fijarse bien en el contrato de arrendamiento y los antecedentes del arrendatario.
Por ejemplo, es muy importante individualizar bien al arrendatario en el contrato, de modo que esté claro a quién se está alquilando, porque en caso de haber problemas debo dirigirme a esa persona para que cumpla.
Roberto Montt, abogado y socio del estudio de abogados Montt y Montt Asociados, indicó que es importante pedir antecedentes comerciales como liquidaciones de sueldo de últimos 3 meses para determinar capacidad económica, declaraciones de impuesto, codeudores solidarios y avales, el mes de garantía, mes de arriendo anticipado. Esto permite evaluar si la persona podrá realmente costear el pago.
“Dependiendo los montos de las rentas pueden pactarse garantías, no sólo las relacionadas con el mes de garantía y mes de arriendo, sino también en algunos casos los arrendadores piden 12 meses anticipados, que sean documentados por cheques o valor total de la renta anual. Y en algunos casos garantías más tangibles como prendas para el caso de incumplimiento”, explicó.
De incluirse este tipo de garantías o claúsulas, deben estipularse claramente en el contrato, el cual debe formalizarse por escritura pública ante notario. Este documento debe llevar los datos del inmueble y partes correctamente individualizadas, vigencia del arriendo, renovación de este, forma de aviso de término con los plazos para el aviso, la renta y la debida forma de reajuste, mora en el pago de la renta, responsabilidades del arrendatario del inmueble, pago de los servicios, mejoras del inmueble, garantías, tribunales competentes y domicilio, entre los más importantes, señaló el abogado.
“La redacción del contrato, las garantías establecidas y la forma de perfeccionamiento, no nos darán certezas de pago, pero si nos ayudarán mucho al momento de querer poner término de una manera eficaz un contrato de arrendamiento, que sea más expedita, más rápida y económicamente menos perjudicial”, señalaron desde el estudio jurídico.
Como recomendación Gabriel Cid, CEO de Brickop.com -empresa chilena dedicada a vender departamentos para arriendo- indicó a BioBioChile que para conseguir un buen arrendatario es importante hacer un buen filtro previo para conocer a las personas. “Mientras más información se pida (sin ser demasiado exigente) mayor seguridad tendrás y podrás reducir los riesgos de lo que significa arrendar un inmueble. Además es importante, sobre todo si es tu primera inversión, dejarte asesorar por profesionales que se encargan de la búsqueda del arrendatario y la administración del inmueble”, señaló.
“Una buena relacion y comunicación entre dueño o administrador y el arrendatario, te va a permitir evitar problemas con los arrendatarios, además es muy importante el filtro previo que hacemos, y las cláusulas de los contratos. Si bien no son contratos abusivos para ningún lado, debemos resguardar la inversión para así evitar conflictos a futuro”, añadió.
En el caso de Brickop, Cid explicó que si el arrendatario llega a fallar, su modelo de inversión colaborativa permite aliviar al arrendador.
“Al tener una administración colaborativa los arriendos del edificio se van a un fondo común y se reparten porcentualmente dependiendo del costo de la inversión de cada inversionista. Esto hará que en caso de no tener arrendado tu departamento o de que el arrendatario no pague, de todas formas recibas tu porcentaje designado. Ademas Brickop corre con los gastos de abogados para comenzar con las gestiones legales correspondientes para poder dar término de contrato con los arrendatarios morosos”, aseguró.
Cuándo puedo demandar al arrendatario
De acuerdo a la información de la Biblioteca del Congreso Nacional (BCN), “la ley faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo”.
Ni siquiera es necesario espera varios meses, según explican, “la ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin pago”.
Para presentar la demanda, la persona “debe primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda”.
Respecto a si debes contratar a un abogado para eso, la BCN señala que no es necesario si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM (186 mil pesos aproximadamente”. “Para montos superiores se requiere la representación de un abogado”, afirma.
La demanda debe presentarse en un juzgado civil, donde se realizará un juicio verbal, “pero las partes podrán presentar minutas escritas relatando los hechos y haciendo sus peticiones”.
Además, indican que no temas por el tiempo, ya que por lo general no demora tanto. “Los juicios deben ser rápidos. La primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación de juicio. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia”.
También es posible llegar a un acuerdo con el demandado. “Durante el juicio el juez llama a las partes a un avenimiento y si no se logra, el juez pedirá las pruebas para él decidir y dictar una sentencia”, expresa la BCN.
Durante el juicio también se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o la vivienda, estableciéndose un plazo máximo de dos meses. “Se puede extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada año de arriendo, con un tope de seis meses”, especifica.
Qué pasa cuando el arrendatario moroso además debe gastos comunes o servicios como luz o agua
En la BCN señalan que “el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas”.
Además si el deudor es obligado a pagar, debe hacerlo con intereses por el atraso. “El interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo”, explica la Biblioteca del Congreso Nacional.
