Guetos verticales: demoliciones de edificios o compensaciones económicas

La opinión pública ya sabe lo que ha sucedido con unas cuantas decenas de permisos de edificación cursados por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Estación Central, motivo por el cual la Contraloría General de la República ha emitido cuatro dictámenes dirigidos al exalcalde de esa comuna, Rodrigo Delgado, señalando que se debían iniciar los respectivos sumarios administrativos y comenzar los procedimientos de invalidación de esos actos contrarios a derecho, paralizándose las obras de los proyectos en ejecución y no otorgándose las recepciones definitivas de las obras de los edificios terminados, por cuanto sus permisos son ilegales. En estos casos la ley ordena la demolición de los edificios.

Los primeros permisos se otorgaron en el año 2013 y tres funcionarios municipales, desde esa fecha hasta ahora, han desempeñado el cargo de DOM, dos de ellos suspendidos por actuar mal y el tercero ejerciendo hoy dicha función. Un cierto porcentaje de edificios cuentan con recepción final de obras y otro porcentaje no, lo que significa que estos edificios están terminados, sin que puedan ser habitados por sus compradores. Tenemos entendido, aunque no lo aseguramos, que los edificios que tienen más de 300 departamentos, en su gran mayoría, disponen de Resoluciones de Calificación Ambiental (RCA) favorable. El DOM que cursó los permisos cometió el voluntario “error” de no notificarlos a las juntas de vecinos del sector, con lo cual se vulneró el artículo 116° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).

Sobre este asunto, la exministra de Vivienda y Urbanismo, Paulina Saball, con fecha 27 de septiembre de 2017, le respondió al presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), quien con suma molestia le había hecho notar la falta de “certeza jurídica” de los permisos emitidos. La ministra le señaló que nuestra institucionalidad le entrega al organismo fiscalizador las atribuciones para revisar si esos permisos están correctamente cursados y que, por lo tanto, si no lo están, los privados están en condiciones de interponer recursos en los tribunales de justicia haciendo valer sus apreciaciones al respecto.

Muchos de ellos fueron a la Justicia y la Corte Suprema invariablemente ha emitido sentencias convalidando el actuar de la Contraloría, ello gracias al desempeño profesional del competente abogado Cristóbal Osorio, quien alegó cautelando los legítimos intereses de los vecinos de esa comuna. El autor de este opúsculo oportunamente le manifestó al directorio de la CChC que, para solucionar ese grave problema, las empresas debían compensar a los vecinos perjudicados por esas invasivas torres, proposición rechazada de plano en esa ocasión.

En vista de ello, el 10 de diciembre de 2019, este columnista se reunió con el exministro de Vivienda, Cristián Monckeberg, a sabiendas de que en Chile, a pesar del mandato expreso de la ley, no se demuelen los edificios construidos con permisos contrarios a derecho, para proponerle una solución que considerara una importante compensación económica a favor de la comunidad de Estación Central, por parte de tales empresarios. Para tal objetivo se le entregó al ministro una propuesta formal que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su ordenanza cuando existan dictámenes de la Contraloría y/o fallos de la Corte Suprema que confirmen las ilegalidades de los permisos.

Les sugerimos a los lectores que conozcan la carta respuesta de la exministra Saball al presidente de la CChC, como también la propuesta de solución entregada en sus manos al exministro Monckeberg, ver link.

Dicha razonable proposición, teniéndose en cuenta que demoler es muy caro y produce mucha contaminación, fue bien recibida por su destinatario, pero semanas después Monckeberg empezó a ejercer otro cargo de confianza del expresidente Piñera, de tal forma que el asunto no pudo prosperar, pues su sucesor en el cargo, Felipe Ward, no tuvo interés en continuar revisando el planteamiento. En todo caso, el reciente 24 de marzo de 2022, se analizó la situación, aunque superficialmente, con el nuevo ministro del ramo, Carlos Montes.

Ahora bien, las inmobiliarias Conquista y SuKsa, que tienen del orden de los 20 edificios sin recepción de obras en la comuna de Estación Central, demostrando una actitud muy distinta a la que tiene la CChC, el 11 de mayo reciente se dirigieron al gobierno proponiéndole esas mismas compensaciones económicas para mejorar la dotación de infraestructura, niveles de urbanización y de servicios en esa comuna, asunto que fue analizado con anterioridad en reunión de trabajo llevada a cabo el 3 de mayo de 2022 en la Municipalidad de Estación Central, en donde intervinieron el alcalde, Felipe Muñoz, el actual director de obras, Juan Hernández, el representante de los vecinos perjudicados, Alejandro Verdugo, y quien suscribe esta columna de opinión, ver link.

En dicha entrevista se evaluaron los costos estimados de las compensaciones, algunos hablan de US$ 200 millones, que debían ser asumidas por todas las empresas que construyeron sus edificios, que son más de 70 estructuras en altura, dispongan o no de recepción final de obras. Se estimó que el monto a resarcir por cada proyecto debe tener relación directa con la suma enterada al municipio, llevada a valor presente, para obtener los permisos de edificación. Obviamente, una empresa que edificó una torre de 35 pisos con 800 viviendas, tendrá que aportar más que otra que edificó una torre de 20 pisos con 280 viviendas.

En tal sentido, las autoridades y cuerpos técnicos de Estación Central conocen muy bien las innumerables y acuciantes necesidades sociales que tiene esa comuna por el desmedido aumento de su población, entendiéndose que le corresponderá a la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Minvu, cuyo titular es el abogado Vicente Burgos, establecer los cambios legales y reglamentarios para llevar a cabo esta solución que está amparada por la ley Nº 29.958 Sobre el Sistema de Aportes al Espacio Público.

Se concluye que, con esta propuesta, la DOM recibirá oficialmente todos los edificios terminados y en construcción, por lo tanto, no demoliéndose ninguno de ellos y en paralelo la comunidad de Estación Central, representada por sus autoridades municipales, recibirá los ingentes fondos privados indispensables para mejorar sustantivamente la calidad de vida de todas aquellas familias que allí residen y los que lleguen a vivir a esos elevados edificios. De esta manera se evitará la impunidad, tan habitual en Chile.

Se deja de manifiesto que este futuro procedimiento es aplicable, con ciertas modificaciones, al hotel Punta Piqueros en Concón y a la torre del brazo inmobiliario de la Universidad San Sebastián en Recoleta, proyectos terminados que, para obtener la recepción de obras, deberían transferir el dominio de los pisos que exceden las alturas permitidas en los Planos Reguladores Comunales (PRC) a otros destinos de bien público.

En todo caso, se deja en claro que, por este luctuoso episodio, que no debería repetirse nunca más, seguirá su curso la querella criminal por el delito de prevaricación administrativa, interpuesta por seis ciudadanos informados, Miguel Lawner, Alejandro Verdugo, Antonio García, Jonás Figueroa, Miguel Prieto y el suscrito, radicada en la Fiscalía Centro Norte, a cargo de la fiscal adjunta Giovanna Herrera.

Por último, sería prudente y necesario que la CChC y el silente Colegio de Arquitectos, reconozcan que para que el mercado inmobiliario funcione, todos los inversionistas deben respetar el marco regulatorio y por ello, para que exista certeza jurídica en los permisos, los actores que lucran con esta actividad comercial tendrán que cambiar radicalmente sus comportamientos.