El reciente jueves 14 de abril de 2022 el diario La Tercera publicó en forma destacada la noticia “La última arremetida de Cencosud para intentar revivir Alto Las Condes en Vitacura”, ver link.
Lo cual desde ya agradecemos al distinguido director de ese medio de prensa, pues así estamos en condiciones de referirnos fundadamente al intento de burlarse el marco regulatorio aplicable del sector Vivienda y Urbanismo.
Pues bien, la noticia de La Tercera alude al megaproyecto inmobiliario Alto Las Condes 2 de Cencosud, previsto en un terreno de más de 2 hectáreas, localizado en la esquina de las avenidas Kennedy y Padre Hurtado. Según ese medio, “el lunes 4 de abril, el brazo inmobiliario del holding, Cencosud Shopping S.A, presentó un escrito de 80 páginas ante la Municipalidad de Vitacura para que la alcaldesa Camila Merino (Evópoli) anule la resolución de la directora de Obras del Municipio (DOM), Carolina Zúñiga, quien revocó, a comienzos de marzo, el permiso de edificación otorgado al grupo en 2000″.
El periodista asignado a la tarea de publicar la noticia dice que se trata de un proyecto histórico para el grupo, que incluiría un mall, torres de oficinas, departamentos, un hotel y un rascacielos de 55 pisos, y que surgió luego que en 1999 Paulmann comprara el terreno al empresario Carlos Celle Cafferata y que esta es la última instancia administrativa del proceso para evitar la caducidad del permiso de edificación. En caso de que la jefa comunal confirme la resolución de la DOM, Cencosud podría acudir a tribunales por medio de un reclamo de ilegalidad en la Corte de Apelaciones de Santiago.
En esa nota de prensa se publica que el grupo denunció seis ilegalidades que supuestamente habría cometido la DOM en su resolución del 28 de febrero de 2022 que caducó el permiso de edificación. Entre ellas que “jamás abrió un procedimiento probatorio, no se indicó su plazo, impidiendo una defensa efectiva” y otras tantas aseveraciones, a favor del megaproyecto. Pero no dijo que el permiso de edificación fue obtenido con las permisivas normas urbanísticas de la comuna de Las Condes.
Asimismo ese medio de prensa reproduce lo que Zúñiga había expresado: “Más allá de la parte técnico administrativa, Cencosud insiste en que el permiso se encuentra vigente, aduciendo, en lo principal, a que esta dirección habría reconocido expresamente su vigencia, amparándose en actuaciones emitidas por esta última en los años 2013 y 2014, cuestión que fuera fundadamente desvirtuada en el exhaustivo proceso de evaluación y ponderación realizado por la DOM -y que concluyó en la resolución que constata la caducidad-, análisis que se llevó a cabo acatando en forma estricta los fallos judiciales existentes”.
Concluyendo en palabras de Zúñiga: “Lo que queda ahora es resolver la discusión en sede administrativa, es decir, la alcaldesa debe acoger -o no- el reclamo de ilegalidad presentado por Cencosud, sin perjuicio de que el tema pueda terminar nuevamente en sede judicial”.
Ahora bien, en la Resolución N°218 del 28 de febrero de 2022 de 66 páginas, firmada por Carolina Zúñiga, con copia a la alcaldesa, se dice que se emite en razón de: 1° “en cumplimiento del fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago del 13/04/16, Recurso Rol 105.355 de 2015 y de la sentencia de desacato, pronunciada por la referida Corte con fecha 02/02/17 se da por terminado el procedimiento administrativo iniciado mediante ORD. DOM N° 288/2018. 2° constátese la caducidad del permiso de edificación N°121/2000 de fecha 12.12.2000, la cual operó de pleno derecho a contar del 21.12.2007, según segunda causal de art. 5.1.20. OGUC vigente al 29.12.1999, es decir, obras paralizadas por más de tres años, de acuerdo al Considerando N° 41 de la presente Resolución. 3° no se hace lugar a la solicitud de terminación del proceso administrativo por imposibilidad material de continuarlos, presentada por Cencosud Shopping Centers S.A. con fecha 10.02. 2022, en razón de los fundamentos señalados con precedencia. 4° Notifíquese la presente Resolución a Cencosud, representada por el Sr. Sebastián Rivera Martínez, ambos domiciliados en Av. Presidente Kennedy N° 9001, piso 4, Las Condes. 5° Notifíquese la presente Resolución al abogado patrocinante Sr. Arturo Fermandois V., domiciliado en Av. Nueva Costanera N° 4040, oficina 52, Vitacura”.
Aclaramos que la funcionaria Carolina Zúñiga no es directora de Obras Municipales de Vitacura y si ella asumió la tarea de resolver si el permiso estaba caducado o no, fue porque ni la titular ni la funcionaria de segundo nivel municipal, se prestaron para asumir esa inusitada responsabilidad, pues ambas sabían que el permiso de edificación ya había caducado, mediante Resolución DOM N° 37/2017 del 19 de enero de 2017, firmada por Pamela Ortiz, titular de esa función municipal hasta el día de hoy, conforme a varios dictámenes de la Contraloría General de la República.
Los lectores deben saber que el empresario Carlos Celle, procediendo como un astuto especulador, en conocimiento previo de las características propuestas para el primer Plan Regulador Comunal (PRC) de Vitacura, las comparó con las más permisivas contenidas en el PRC de Las Condes, y como buen hombre de números, teniéndose en cuenta a su favor que el artículo 1.1.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) dice que las solicitudes de anteproyectos o permisos de edificación son evaluados y resueltos conforme a las normas vigentes en las fechas de sus ingresos, el día 26 de octubre de 1999, ingresó en la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Vitacura una solicitud de anteproyecto para un equipamiento mayor, adscribiéndose por lo tanto a las más beneficiosas normas urbanísticas de Las Condes.
El más restrictivo PRC de Vitacura fue aprobado mediante Resolución N° 59/99 del 7 de diciembre de 1999, publicado el 30 de diciembre de 1999 en el Diario Oficial y el simple anteproyecto de Celle fue aprobado el 29 de diciembre del mismo año, es decir, un día antes de la vigencia legal del instrumento normativo comunal de Vitacura.
Con este acto administrativo preliminar, el que tiene una vigencia de un año, ese inversionista con fecha 23 de junio de 2000 solicitó en la DOM de Vitacura un permiso de edificación para levantar su grandioso proyecto, sin ceñirse a los plazos fijos perentorios determinados en la OGUC, lo que, voluntaria o involuntariamente, fue pasado por alto por el DOM en funciones en aquella época. Así, el privado titular del negocio, obtuvo con fecha 12 de diciembre del año 2000 el permiso de edificación Nº 121/2000, acto administrativo que, conjuntamente con el terreno, se lo vendió en el año 2010 en US$ 54 millones a Cencosud, empresa asesorada en esta transacción comercial por el arquitecto José Ramón Ugarte. Paulmann estuvo dispuesto a desembolsar esa alta suma de dinero porque creía que el permiso caducado a los 3 años de cursado, mantenía su vigencia.
En abril del año 2014, conforme a documentación entregada por vecinos del sector, la Fundación Defendamos la Ciudad le representó, tanto a la DOM de Vitacura como al Seremi de Vivienda y Urbanismo, la ilegalidad en comento, expresándoles a ambas instancias públicas que era indispensable que se declarara la caducidad automática del permiso. Como no se procedió en consecuencia, dicha fundación a partir del 15 de octubre de 2014, ingresó denuncias en la Contraloría General de la República, la que el 25 de junio de 2015 emitió su dictamen Nº 51178, dejando en claro que el permiso estaba caducado, por lo tanto, desestimando las alegaciones del privado interesado, expresando además que los derechos adquiridos, la buena fe y la confianza legítima, argumentos pretextados por Cencosud, no son tomados en cuenta en sede administrativa.
Posteriormente, el 13 de noviembre de 2015 la Contraloría en su dictamen N° 90257 se dirige al alcalde de Vitacura reiterando que el aludido permiso caducó por imperio de la ley, es decir, de pleno derecho, y que ello fue reconocido en Resolución DOM N° 254/2015 del 22 de mayo de 2015, firmada por Carolina Zúñiga en su calidad de DOM (S). Con esta resolución, notificada al propietario, se paralizaron unas faenas por “no contar con permiso, al haberse producido la caducidad”. Pero sabemos que lo anterior fue objetado por Aldo Ramaciotti, en su calidad de de Seremi de Vivienda y Urbanismo, funcionario que se tuvo que desdecir el 25 de noviembre de 2015, vía Resolución Exenta Nº 3052.
En efecto, él se dirigió a Cencosud y a la DOM de Vitacura, manifestando entre otras cosas lo siguiente: “Que, de lo transcrito, queda claro que el Órgano Contralor ha estimado suficientes las actuaciones ya efectuadas por la DOM de Vitacura, respecto del Permiso de Edificación Nº 121/2000 para dar por constatada su caducidad” y enseguida expresa “que los informes jurídicos emitidos por la Contraloría General de la República son obligatorios y vinculantes para los servicios sometidos a su fiscalización”. Como vemos, esa autoridad del gobierno central finalmente entró en razón y se sometió a la ley.
Enseguida, el 6 de mayo de 2016 la Contraloría cursa su dictamen N° 33558, señalando en la misma línea que el permiso de marras está caducado y que, por estar judicializado el caso, no podrá continuar emitiendo dictámenes. En efecto, el privado interpuso un recurso de protección en la Corte de Apelaciones de Santiago, causa muy bien defendida por la abogada Marcela Rivas, representando a la Seremi de Vivienda y Urbanismo, quien justificó con claridad que el permiso estaba caducado. La Corte Suprema falló, sin referirse al fondo del asunto, y por ello el alcalde Raúl Torrealba, con justa razón, decía que tal proyecto, con esas características, jamás se construiría, ver link .
En este episodio ha quedado en evidencia que, con una Contraloría autónoma e independiente, más una ciudadanía vigilante, se asegura el imperio del derecho en la Administración del Estado y por ello, si los hijos de Horst Paulmann, actuales controladores de Cencosud, quieren defender sus intereses comerciales, tendrán que accionar en contra del arquitecto Ugarte, quien indujo a su padre a comprar dicho terreno con un permiso de edificación caducado, lo que quedó reflejado con la Resolución de la DOM titular de Vitacura, administración activa, como ya se dijo, en enero de 2017.
Como un hecho clarificador, recordamos que en una presentación de 29 páginas de Cencosud a Contraloría de fecha 02/02/15, reconocía que su permiso estaba caducado, pero que, a pesar de ello, alegando igualdad ante la ley, porque existían en el país innumerables otros permisos caducados, que no han sido declarado como tales, le pedía una reconsideración. Naturalmente el ente fiscalizador desestimó esa regateada pretensión.
En la actualidad en PRC de Vitacura para dicho terreno contempla una altura máxima de 12 pisos y un coeficiente de constructibilidad de 2.0, muy inferior al que tiene el permiso caducado. Los abogados externos de Cencosud saben que el recurso de ilegalidad interpuesto ante la alcaldesa Merino, por la “segunda caducidad” (sic), será rechazado por ella. Tan pronto se informen de esa respuesta, están habilitados para recurrir ante la Corte de Apelaciones de Santiago invocando tremendos perjuicios económicos.
Dado que la segunda caducidad del permiso cursado hace 22 años, es un chiste de mal gusto, más de alguien podría sostener que se trata de un habilidoso montaje, le recomendamos a los interesados y en especial a los jueces que deberán pronunciarse sobre el próximo recurso de protección, que lean el completo reportaje de Ciper “La batalla legal entre Vitacura y Cencosud que tiene con pena a Paulmann”, ver link.
Los lectores de este opúsculo ya saben que, si la alta magistratura, por estas cosas raras que suceden en Chile, emite en unos meses más una sentencia a favor de los abogados, éstos obtendrán un jugoso premio por la fructífera labor intelectual desarrollada y el patrimonio de Cencosud aumentará en un importante porcentaje, debido a que con ese posible regalo caído del cielo, podrá edificar en su terreno una torre de 55 pisos más otras atractivas cositas admitidas en el otrora PRC de Las Condes. En sentido contrario, si se rechaza el recurso y por lo tanto se confirma la caducidad del remoto acto administrativo, Cencosud podrá solicitar un permiso de edificación con las normas del PRC de Vitacura, lo cual sería de toda lógica.
En todo caso, cualquiera sea el resultado del próximo y artificioso litigio en la Corte Suprema, este columnista continuará adquiriendo sus alimentos semanales en el Jumbo de Cencosud, más cercano de su hogar.