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En enero de 2019 informamos en el medio de investigación periodística Ciper que la revisión de la normativa del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) dejaba al descubierto en la comuna de Pudahuel una increíble secuencia de eventos contrarios a derecho en el ámbito del urbanismo, ocurridos durante toda la administración del ex alcalde Johnny Carrasco.
Tan grave es la situación que la Contraloría General de la República tuvo que intervenir y a la fecha se está a la espera del informe final de una auditoría en la municipalidad de Pudahuel iniciada a mediados de 2019, según lo instruido por la División de Infraestructura y Regulación de ese organismo superior de fiscalización.
Una de las tantas situaciones irregulares detectadas es la particular aplicación de las normas del antiguo Plan Intercomunal de Santiago (PIS) de 1960 a los terrenos del loteo Ciudad de Los Valles.
En resumen, la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Pudahuel le asignó a los predios del loteo una normativa urbanística diferente a la que en derecho correspondía y con esas normas ilegales autorizó modificaciones del loteo y entregó Certificados de Informaciones Previas (CIP) irregulares durante décadas a sus propietarios o a quien lo solicitara: se trata naturalmente de una normativa urbanística más conveniente para los propietarios del loteo, puesto que les permitió vender sus terrenos en el mercado a un sustancial mayor precio.
Lo que hizo la DOM de Pudahuel fue atribuirse, sin tenerla, la potestad para establecer normas urbanísticas a su arbitrio, sin que nadie lo advirtiera o denunciara. Se trata de una osadía mayúscula pues la función de esa unidad municipal es aplicar las normas urbanísticas del instrumento de planificación respectivo, las que son definidas a través de un procedimiento reglado que tarda años en desarrollarse.
Todos sabemos que los CIP no generan derechos adquiridos, pues lo que siempre manda es lo fijado en el instrumento de planificación territorial correspondiente, pero eso no fue impedimento para que se aprobaran y construyeran numerosos proyectos ilegales en dicho loteo basados en CIP contrarios a derecho.
Pero una vez abierta la caja de pandora gracias a las necesarias denuncias de la concejala Gisela Vila, a quien felicitamos por su valiente labor, la cosa radicalmente cambió y el desenfrenado crecimiento de la zona poniente de Pudahuel se detuvo, dejándose en claro que dicho crecimiento, por los derechos municipales que se cobran por la emisión de los permisos de edificación, incrementó los ingresos en su tesorería en niveles sorprendentes. Ante la evidencia de los “errores” cometidos y la investigación de la Contraloría, la DOM se ha visto obligada ahora a entregar los CIP con las normas urbanísticas que corresponden.
Uno de los receptores de estos nuevos CIP (el Nº 771/2021) fue la empresa Walmart Chile, la que, con una tremenda sorpresa, imaginamos, constató que su centro de distribución denominado Lo Aguirre, en Ciudad de Los Valles, ya sobrepasa el coeficiente de constructibilidad de la subzona C.4.1 del D.S. Nº 10/1990 del Minvu que contiene la normativa del mencionado PIS, con la que se aprobó el loteo en 1993, y que era la que correspondía aplicar para respetarse ese instrumento legal.
El actual director de obras municipales participó en la aprobación del loteo hace casi 30 años siendo funcionario de la DOM y luego en todas sus modificaciones, ya como responsable de esa unidad municipal, por lo que resultan inexplicables sus “errores” en la aplicación de las normas del PIS, aunque él ha declarado hasta el cansancio que cumplió estrictamente la normativa aplicable.
Lo anterior impide a Walmart Chile ampliar su centro de distribución como lo tenía previsto, proyecto que según la empresa involucraba una inversión de US$80 millones, y en rigor debería demoler el 33% de lo ya construido para ajustarse a la normativa de la subzona C.4.1 del PIS, lo que posiblemente no ocurrirá pues en Chile, lo que mandan los artículos de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), referente a la demolición de las edificaciones ilegales, nunca se cumple.
Frente a este desaguisado de dimensiones bíblicas, Walmart Chile contrató a un muy competente abogado y recurrió a la Corte de Apelaciones de Santiago con un recurso de protección (rol 34228-2021), alegando que la DOM había cambiado “ilegal y arbitrariamente” (sin el debido fundamento) la normativa urbanística de su terreno.
El 27 de diciembre de 2021 la Corte de Apelaciones de Santiago acogió el recurso de protección y dejó sin efecto el CIP Nº 771/2021, tal como lo pidió la empresa a través de su abogado y sentenció que la DOM de Pudahuel debe emitir un nuevo CIP con la normativa que reclama la empresa o con la correspondiente a la subzona C.4.1 pero incluyendo la debida fundamentación.
La fundamentación que debe entregar la DOM es muy simple debido a que el CIP da cuenta de la normativa urbanística del respectivo instrumento de planificación territorial, como lo indica el artículo 1.4.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Naturalmente, Walmart Chile buscará que se le entregue un CIP con la normativa equivocada pues esa es la que permitiría ampliar su centro de distribución. Aquí entra al juego el nuevo alcalde Ítalo Bravo, quien ha declarado su intención de evitar que continúen las malas prácticas en el ámbito inmobiliario que fueron pan de todos los días en la administración anterior.
Posterior a ese fallo, el 25 de enero recién pasado, la Corte de Apelaciones de Santiago certificó que no se interpuso recurso alguno en contra de la sentencia de 27 de diciembre de 2021 y que el plazo para hacerlo se encuentra vencido. Ergo, Walmart Chile reconoció su derrota en cuanto a la normativa urbanística del terreno. No obstante, sería necesario que esa empresa multinacional demande a quienes le vendieron el terreno que es “jurel tipo salmón” para así recuperar algo de la inversión realizada.
Tal como informamos en el año 2019, el problema que afecta a Walmart Chile surgió hace 20 años cuando los representantes legales de la empresa Inmobiliaria Lo Prado Ltda., Rodrigo Ávalos Gana y Ricardo González Cortés, presentaron a la DOM de Pudahuel una modificación del sector industrial del loteo Ciudad de Los Valles, donde esos actores privados propusieron a la autoridad municipal, sin ningún pudor, pues ellos querían obtener una plusvalía, vía aplicar las normas urbanísticas de otra subzona del PIS, la C.4.2, que tiene normas urbanísticas considerablemente más favorables para edificar que la C.4.1.
Por ejemplo, el coeficiente de constructibilidad es 1,2 en la subzona C.4.2 y 0,2 en la C.4.1. Por su parte el coeficiente de ocupación del suelo es 60% en la subzona C.4.2 y solo 20% en la C.4.1. Menuda diferencia si la llevamos a precios de mercado en operaciones de compraventa de terrenos industriales.
Por razones que no conocemos, la DOM de Pudahuel aceptó esa propuesta indecente de los dueños del loteo y así quedó consignado en la Resolución Nº 51 del 18 de noviembre de 2002. El lector interesado puede verificar que el arquitecto autor de esa modificación del loteo es un exfuncionario del Minvu, Eugenio Salvi Rosende, que en 1990 actuando como jefe del Departamento de Desarrollo Urbano (DDU) de la Seremi Metropolitana Minvu aprobó la normativa del PIS contenida en el D.S. Nº 10/1990, que 12 años después, incumplió flagrantemente siendo arquitecto de Inmobiliaria Lo Prado Ltda. Como vemos, para una misma situación, ese arquitecto siendo actor privado procedió en forma distinta a cuando era funcionario público: doble estándar habitual en Chile.
La historia del loteo Ciudad de Los Valles se remonta a la época más oscura de nuestro país, cuando los buenos contactos les permitieron a diversos empresarios comprar a precio de liquidación terrenos rurales que el Estado había expropiado como parte de la Reforma Agraria. En este caso esos buenos contactos permitieron que 1.097,4 hectáreas de terreno rural de Pudahuel, compradas a muy bajo precio, fueran transformadas en suelo urbano mediante una modificación del PIS a través del “Plan Seccional Lomas de Lo Aguirre”, autorizado por el D.S. Nº 169/1984 Minvu, aprobado también por el arquitecto Eugenio Salvi Rosende. La ganancia ha sido enorme para los titulares de Ciudad de Los Valles que después migraron a Colina (donde desarrollaron el Parque Comercial Puertas de Chicureo) y del loteo vecino Izarra de Lo Aguirre de los controladores del grupo de empresas IPAL.
Estos astutos empresarios además eludieron el cumplimiento de la normativa ambiental mediante el fraccionamiento de los proyectos, asunto que la negligente Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) está estudiando desde 2017 sin un pronunciamiento hasta la fecha. Esperamos que las nuevas autoridades les den más importancia a las temáticas ambientales y doten de recursos suficientes a la SMA para que pueda cumplir su función en tiempo y forma. Hasta ahora eso no ha ocurrido y las demoras injustificadas de los procedimientos de la SMA se miden en años, no meses.
Entonces podemos concluir que hay mucha evidencia de que estaríamos en presencia de un grandísimo fraude inmobiliario muy bien organizado y oculto bajo un pacto de silencio entre un pequeño grupo de empresarios y funcionarios municipales, aunque en el fondo es el típico caso de “gato por liebre”, muy propio de aquellos inversionistas cuya ambición no tiene límite alguno. Todos sabemos que hasta un expresidente de la República se caracteriza por hacer estas movidas.
En consecuencia, la empresa Walmart Chile debería utilizar sus recursos legales para demandar a los privados que al parecer la timaron, al venderles algo con un vicio oculto, incluyendo a los funcionarios involucrados por aplicación del artículo 22° de la LGUC.
Por último, hay que considerar que la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago tiene enormes implicancias, pues no podemos obviar que lo ocurrido a Walmart Chile se repite con las empresas FASA (Farmacias Ahumada), Entel y Copec y con varias otras en el mismo sector territorial, las que en su momento compraron terrenos industriales en Ciudad de Los Valles creyendo que las normas aplicables eran las de la subzona C.4.2. La empresa FASA construyó su centro de distribución y Entel un moderno data center, en ambos casos las construcciones no cumplen la normativa de la subzona C.4.1 del PIS.
Distinto es el caso de Copec pues advertida por las denuncias de incumplimiento de la normativa optó por no construir la estación de servicios que tenía prevista en el terreno de 4.000 m2 comprado a los propietarios del loteo, lo que expresó en una réplica a la Radio Bío Bío, medio periodístico que publicó una columna nuestra sobre ese caso y otros.
FASA y Entel ya construyeron con normas ilegales, por lo tanto estamos ante hechos consumados, pero WALMART y Copec deberían demandar en tribunales a quienes intervinieron en la venta de algo que no era, pero sin olvidar que también tienen sus propias responsabilidades, pues contrataron asesores inmobiliarios y arquitectos que no fueron capaces de advertirles del “error”, mejor dicho, martingala, de los CIP de los terrenos que estaban adquiriendo y en donde después proyectaron sus edificaciones. En una de esas, tales profesionales eran “estudiantes en práctica” o bien, siendo competentes, se hicieron los lesos. Esperamos que el Colegio de Arquitectos emita un juicio al respecto, habida cuenta que por los millonarios negocios ilegales sobre la cota mil en Lo Barnechea y Colina ha estado silente, a pesar de que su directorio conoce muy bien la querella criminal interpuesta el 24/02/22 en contra de sus titulares por el CDE.
Volviendo al tema de Walmart y la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago, esperamos que la nueva administración municipal, del alcalde Ítalo Bravo (del expartido Igualdad), cumpla su promesa de velar por el cumplimiento de la normativa urbanística y ambiental, marcando una clara diferencia con el pasado.
En conclusión, así de mal funcionan nuestras instituciones, tanto públicas como privadas, y por ello, a pesar de que los grandes grupos empresariales liderados por la Confederación de la Producción y el Comercio (CPC), Cámara Chilena del Construcción (CChC) y otras, cuyos directivos permanentemente aparecen fotografiados en la prensa, siempre mantienen un cómplice silencio frente a casos tan obscenos como este y otros que hemos dado a conocer en medios democráticos no capturados por el poder económico.
Nos sonreímos cuando la ONG Transparencia Internacional informa con mucha cobertura de prensa que, a nivel latinoamericano, en Chile y Uruguay la corrupción es menor comparada con el resto de los países. ¿Sabrán esos “expertos” en transparencia que en nuestro querido país la lacra de la corrupción siempre se ha escondido? Lo que en esta columna se relata, es a prueba de desmentidos.
Finalmente, estamos seguros que el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, tomará el toro por las astas, para que nunca más se repitan estas impúdicas situaciones.
