En los países serios es el Estado, a través de sus instituciones públicas sectoriales quien define las leyes, sus reglamentos y los instrumentos normativos asociados al desarrollo urbano, usos de suelo, características de las edificaciones y en general todas las normas aplicables para los distintos sectores de sus ciudades, las que en aquellos países el sector privado que se desenvuelve en el negocio inmobiliario siempre respeta. Sabemos que en nuestro país opera muy bien la ley de la selva y que los grandes empresarios de la construcción hacen lo que deseen para lograr sus lucrativos objetivos.

Ahora bien, el 5 de marzo de 2014, Alejandro García, dueño de la Inmobiliaria y Rentas Limitada, le solicitó por escrito a Juan Andrés Muñoz, Secretario Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda y Urbanismo Metropolitano del gobierno de Piñera que le autorizara la construcción de viviendas en un amplio terreno localizado en la comuna de Lo Barnechea, tipificado como área de preservación ecológica en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), instrumento normativo vigente desde el año 1994.

A pesar de que el artículo 8.3.1.1 del PRMS ordena con suma claridad de que en este tipo de áreas protegidas por el Estado solo se admiten unas acotadas actividades que convivan con la naturaleza y que, para ello, sus dueños deben elaborar un Estudio de Impacto Ambiental, prohibiéndose ahí las subdivisiones prediales, el actor privado antes mencionado tiene que haber pensado que en pedir no han engaño y así fue como le envió esa carta al funcionario público competente en la materia.

La Inmobiliaria y Rentas Limitada, en esa época estaba en conversaciones con la empresa Desarrollos La Dehesa SpA para venderle dicho terreno debido a que la compradora con su proyecto inmobiliario tenía en carpeta disponer de 142 parcelas para que sus posibles compradores construyeran sus viviendas de lujo dentro de un apacible sector rural, lleno de bosque nativo, quebradas y avifauna.

Pero para materializar esa idea el funcionario Juan Andrés Muñoz, debía obligatoriamente aceptar su propuesta de intervención a pesar de que legalmente ello no era posible. Estamos hablando de un territorio de unas 700 hectáreas que le pertenecía al Club de Golf Santa Martina, el cual se construyó años atrás, respetando eso sí las disposiciones del PRMS, con una Resolución de Calificación Ambiental (RCA) favorable de la ex Comisión Nacional del Medio Ambiente (Conama).

Suponemos que la empresa compradora, titular del proyecto Chaguay, desconocía que unas 480 hectáreas del Club de Golf Santa Martina estaban afectadas como áreas verdes con categoría de Reserva Natural, en las cuales no se pueden construir viviendas, tipología que no ha sido levantada hasta el día de hoy, entendiendo que su eventual desafectación requerirá de varias aprobaciones. No sabemos si la empresa vendedora aclaró este asunto antes de que se firmaran las respectivas escrituras de compraventa.

La empresa compradora, según se lee en la solicitud del 5 de marzo de 2014 al Seremi de entonces, es decir, Desarrollos La Dehesa SpA, establecerá motu proprio una regulación para el territorio de su propiedad, de tal forma que existirán 3 sectores bastante diferenciados y en cuanto a la normativa para la construcción de viviendas se contemplan 500 m2 para las casas emplazadas en terrenos de hasta 15.000 m2 con un beneficio para las casas que se construyan en terrenos sobre los 15.000 m2, ya que en estos casos las viviendas podrán tener 650 m2.

Los arquitectos y paisajistas de Chaguay han resuelto que habrá un 5% de ocupación de suelo, con distanciamientos mínimos de 10 metros a todos los deslindes, con alturas máximas de 8 metros con solo 2 pisos para las casas, admitiéndose subterráneos. Cada proyecto de arquitectura será aprobado por un consejo superior de expertos y para las edificaciones no se podrán utilizar materiales de inferior calidad.

Como estos empresarios top son buenas personas, está previsto que una fracción del proyecto ingrese voluntariamente al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). Los futuros compradores de parcelas tendrán la responsabilidad de obtener los permisos de edificación para sus casas en la Dirección de Obras Municipales de Lo Barnechea.

En tal impecable presentación a la autoridad pública competente, el privado le dijo con una abismante seguridad, propia de aquellos que hacen lo que estiman conveniente para ellos mismos, que esperan la confirmación de que la edificación de viviendas en ese territorio no requiere las aprobaciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), ni que la Seremi respectiva defina las normas aplicables en función de lo dispuesto en el artículo 8.3.1.1. del PRMS (sic).

Verificamos entonces que el hombre no se quedó corto en su demanda.

Como vemos, el convincente actor privado dictó severas instrucciones al agente público, quien tenía la obligación de contestarle por escrito para que el negocio tuviera “certeza jurídica”. Y así fue, pues el 29 de septiembre de 2014, no el Seremi Muñoz destinatario de la orden, sino el Seremi Aldo Ramaciotti -gobierno de Bachelet- le contesta el 29 de septiembre de 2014 a Alejandro García, dejando sin efecto un oficio anterior del 25 de agosto de 2014, informando la factibilidad del proyecto inmobiliario residencial en el área de preservación ecológicadel PRMS.

Con este sucinto relato queda en evidencia el poder omnímodo que tiene el sector de la construcción que se relaciona tan amistosamente con los mandamases del Minvu, para hacer y deshacer en materia de explotación comercial del recurso suelo.

Veremos si Felipe Ward, nuevo ministro del ramo aceptará que prospere esta lucrativa operación privada, a sabiendas que los presidentes de las Comisiones de Medio Ambiente y Recursos Naturales y de Vivienda y Urbanismo de la Cámara de Diputados, Félix González y Gonzalo Winter, respectivamente, cuando les entregamos la documentación necesaria, no se interesaron en fiscalizar lo que sucedía con este y otros 3 proyectos sobre la cota mil.

Por ahora, asociado a este episodio, ya conocemos el dictamen Nº E39766/2020 del 30 de septiembre de 2020 emitido por la Contraloría General de la República y sabemos que la Municipalidad de Lo Barnechea, en días recientes, paralizó las obras civiles del negocio.

Estamos seguros que el denominado Consejo Nacional de Desarrollo Urbano y el Colegio de Arquitectos están de acuerdo con esta indebida injerencia de un privado en materias técnicas exclusivamente públicas.

Patricio Herman
Presidente de Fundación Defendamos la Ciudad
En Twitter: @p_herman