El reciente martes 11 de agosto publicamos en la radio nuestra columna de opinión “Un terreno fiscal en La Reina que el Ejército desea vender en el mercado inmobiliario”, predio localizado en la Av. Alcalde Fernando Castillo Velasco Nº 9282, en la cual dimos a conocer lo que había sucedido en la sesión del día anterior de la Comisión de Defensa de la Cámara de Diputados, aludiendo también al dictamen Nº 23.752 del 9 de julio de 1998, firmado por Arturo Aylwin, entonces Contralor General de la República, y otras consideraciones de interés público.
Ese mismo día martes, el diputado Tomás Hirsch con los concejales de La Reina, Álvaro Delgado y Sara Campos, se vieron en la necesidad de interponer una demanda en contra del Ejército, representado por el Consejo de Defensa del Estado (CDE), en el 9º Juzgado Civil de Santiago, con el propósito de detener la venta de ese terreno fiscal para que sea devuelto a la comuna de La Reina. La licitación para tal propósito preparada por el Comando de Bienestar del Ejército contempla un precio base de 25 mil millones de pesos para el terreno que tiene 6,87 hectáreas.
Los 3 denunciantes solicitaron una orden de no innovar y sobre el asunto el ministro de Defensa, Mario Desbordes, cautelando, con pleno convencimiento los intereses comerciales de esa rama de las FF.AA., manifestó que la única manera que tenía el Ejército para devolver el terreno al municipio sería de “manera onerosa”, (sic) estimando él que el precio asignado es el verdadero, a pesar de que él sabe que los municipios en general, salvo unas pocas excepciones, carecen de los recursos monetarios para esos fines.
Sobre este asunto, demostrativo del rol mercantilista que asume el Ejército y entendemos que también las otras ramas de las FF.AA., es conveniente que los lectores conozcan lo resuelto por la Contraloría en el año 2016, con motivo de una denuncia formulada por el ex senador Eugenio Tuma, en contra de una operación inmobiliaria, vía enajenación de un inmueble fiscal, ocupado por el Batallón de Transporte Nº 4 de Victoria. En el dictamen Nº 31.912 del 29 de abril de 2016 el Contralor General Jorge Bermúdez, obligó al Ejército a devolver el inmueble al Ministerio de Bienes Nacionales, ver link:
Volviendo al negocio ad portas en La Reina, cuya licitación está prevista para el 15 de septiembre, un mes más, a las 10:00 en la Av. Bernardo O´Higgins Nº 260, 6º piso, informamos a continuación algunos aspectos normativos que deben considerar los actores inmobiliarios que presentarán propuestas para quedarse con el sitio eriazo en cuestión.
Según el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) de 1994, el terreno (rol SII 6030-393) que pretende vender el Ejército en el mercado inmobiliario se ubica en una zona de equipamiento metropolitano definida en el artículo 3.1.1.2 de ese instrumento normativo de planificación territorial:
“Artículo 3.1.1.2. Zonas de Equipamiento Metropolitano o Intercomunal”
Estas zonas comprenden las áreas denominadas “Subcentros de Equipamiento Metropolitano”, graficadas en el Plano RM-PRM-92-1. A. y RM-PRM95-CH1. A.. y “Zonas de Interés Metropolitano”.
Los Subcentros de Equipamiento Metropolitano están destinados a concentrar equipamiento de nivel metropolitano o intercomunal. La precisión de su extensión será establecida en los instrumentos de planificación local.
Las Zonas de Interés Metropolitano se constituirán con los terrenos de superficie no inferior a 1,00 Há y que están destinados a usos de: Equipamiento, Actividades Productivas, Macroinfraestructura y/o actividades ligadas al Transporte. Su ocupación se regirá por lo dispuesto en el artículo 3.3.4 de esta Ordenanza.
En estas zonas se permitirá equipamiento de nivel comunal y vecinal, integrado al equipamiento metropolitano o intercomunal. Asimismo, se aceptará los usos de suelo de infraestructura de transporte, en las condiciones señaladas en el Título 7° de esta Ordenanza”.
E 2010 el Plan Regulador Comunal de La Reina precisó ese sector estableciendo dos subzonas: subzona L-2 “Hospital Militar de Santiago” donde se emplaza el señalado equipamiento de salud y subzona L-1 “Campo Militar La Reina del General René Schneider” destinada a instalaciones institucionales del Ejército de Chile, como la Academia de Guerra. El terreno en venta se ubica en la subzona L-1, como se muestra más abajo.
Lo anterior significa que esa rama de las FF.AA. pretende vender a privados un terreno que no tiene normas de edificación en el PRC, donde el hipotético comprador solamente podrá construir edificaciones propias de los fines institucionales del Ejército de Chile, lo que es racionalmente inentendible.
Hasta ahora, el Ejército ha utilizado el inciso quinto del artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) para construir con amplia libertad sus instalaciones en el Campo Militar La Reina, terreno por el cual no le pagó a nadie, sin requerir permiso de edificación por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de La Reina. Pero es curioso que, a pesar de lo anterior, el Ejército ahora sí desea vender en un alto precio este terreno que tanto cuida el ministro Desbordes.
En el hipotético escenario de que apareciera un comprador, éste debería hacer múltiples gestiones ante todos los organismos del Estado para modificar las normas urbanísticas del predio, en particular los usos de suelo permitidos, pues de otra manera no podrá obtener las ganancias que toda transacción de este tipo busca.
En cualquier caso, el posible cambio de normas urbanísticas del terreno, eventualmente apoyado por la Oficina GPS del Ministerio de Economía, debe respetar siempre su destino como área de equipamiento metropolitano, lo que significa que no se podrían construir viviendas, las que habitualmente son las que mayores utilidades generan a los desarrolladores inmobiliarios. Modificar esa condición de área de equipamiento requiere cambiar previamente el PRMS, instrumento de mayor jerarquía que el PRC de La Reina, dado lo señalado en los artículos 34 y 35 de la LGUC.
Así las cosas, aquellos particulares que se interesen en comprar el terreno deben saber que no parece ser un atractivo negocio inmobiliario, a menos que tengan suficiente influencia en el gobierno central para que se modifiquen a su gusto las normas urbanísticas del predio en el nivel comunal y regional.
Por lo anterior, en la seguridad de que ningún privado, en su sano juicio, se va a interesar en meterse en problemas con el Estado, recordemos las peleas judiciales con la empresa española OHL que se produjeron con ocasión de la construcción del Hospital Militar en esa comuna, parecería bastante lógico que el Ejército le venda al municipio de La Reina dicho terreno, que ya no necesita para sus propios fines, en el precio tasado en base a sus actuales y restrictivas normas urbanísticas. Aunque lo más sensato sería que esta devolución sea a título gratuito, considerando la historia de cómo este y los otros terrenos en La Reina fueron obtenidos por el Ejército.
Patricio Herman
Fundación Defendamos la Ciudad