El segmento de los arriendos de la región Metropolitana se ha potenciado fuertemente en los últimos 5 años, consolidándose como alternativa de inversión en el sector inmobiliario. Así lo arroja el reporte Apuntes de Ciudad Nº4 elaborado por TOCTOC.com, en base a la Encuesta CASEN 2017.

Según el análisis, el crecimiento de hogares arrendatarios se aceleró durante la última década, a una tasa creciente y que promedia 7,3% anual, entre 2007 y 2017, lo que se compara con el aumento de hogares propietarios que se ha ralentizado –de 2% anual a valores menores a 0,5% en los últimos años-.

Es decir, en los últimos 20 años, el número de hogares arrendatarios se duplicó (111%) y los propietarios han crecido 23%.

“Es a partir de 2011 que el porcentaje de hogares arrendatarios comienza a incrementarse en términos relativos, alcanzando 28% del total en 2017, tendencia que creemos ha seguido al alza a la luz del alto porcentaje de departamentos vendidos para inversión en los últimos dos años, y del aumento sostenido del fenómeno migratorio. Esto significa que, actualmente, al menos 3 de cada 10 hogares son arrendatarios en el Gran Santiago”, destaca Daniel Serey, gerente de Estudios de TOCTOC.com.

De acuerdo con esta radiografía, durante el último lustro, y antes de la crisis social de octubre de 2019, se observaba una tendencia creciente de venta de viviendas, donde porcentajes cada vez mayores estaban asociados a la compra por inversionistas, impulsados por tasas de interés bajas y rentabilidades superiores a otros activos financieros, en un contexto de demanda creciente de vivienda.

Los precios de vivienda, en tanto, han crecido cerca de 40% en los últimos 5 años, y no se observan movimientos similares en el precio de arriendo. De hecho, el precio real de este segmento en el Gran Santiago ha caído y se ha mantenido creciendo de manera acotada en términos nominales solamente gracias a la inflación.

“En la medida que crece la demanda por vivienda y se profundizan los procesos de densificación, aumenta el porcentaje de inversionistas atraídos por mayores rentabilidades, presionando al alza los precios en el mercado de venta dada la mayor demanda. Esta venta se traduce en aumentos de oferta de arriendo, lo que a su vez ayuda a contener los precios en el mercado de arriendo”, explica el gerente de Estudios de TOCTOC.com.

De todas formas, la rentabilidad del mercado del arriendo ha caído cerca de dos puntos porcentuales, desde un promedio cercano a 7% durante 2014 a valores en torno a 5% durante 2019 y el primer semestre de 2020.

Si bien la baja es transversal en el Gran Santiago, comunas como Recoleta, Maipú o Quinta Normal han exhibido descensos más importantes, aunque mantienen altas rentabilidades, mientras que, en general, la disminución de retornos en las zonas que concentran la compra por inversión ha sido entre uno y dos puntos porcentuales.

Comunas del cono oriente, en tanto, exhiben las rentabilidades más bajas, entre 3% y 4%, aunque también la disminución ha sido, en promedio, más moderada.

Propiedades en inversión

Según el análisis de TOCTOC.com, 98.618 propietarios poseen más de una propiedad –donde 88.032 posee dos o tres propiedades-, lo que, en otras palabras, constituye el universo de posibles inversionistas que manejan su cartera de manera directa y no a través de una sociedad, con 1 o 2 propiedades para arrendar, representando 89,3% del total.

En ese contexto, el número de hogares que recibe ingresos por arriendo de alguna propiedad urbana creció cerca de 86 mil arrendadores en 2013 a 118 mil en 2017.

De estos, aquellos hogares que declaran vivir en una vivienda de su propiedad y además reciben ingresos por arriendo de otra propiedad habitacional urbana crecen en similar proporción (2013 representan el 76%, mientras que en 2017 alcanzaron el 73%).

El reporte también arroja un alto porcentaje de hogares que posee una propiedad en arriendo, pero no vive en ella y arriendan uno adicional, que prácticamente se duplicaron alcanzando 21 mil en 2017, representado el 17% del total que percibe ingresos por renta.

“Este escenario es coherente con el aumento de demanda por localización, y responde muchas veces a hogares jóvenes que arriendan su vivienda y así complementan su ingreso para poder optar a una propiedad mejor localizada”, explica Serey, agregando que, además, “existe un número considerable de hogares que, sin el ingreso que reciben por concepto de arriendo, recibirían menos de dos sueldos mínimos”.