Edificios destinados al arriendo: nuevo modelo de inversión gana terreno ante crisis habitacional

La crisis habitacional se ha convertido en un problema global más presente que nunca en este 2022. En Chile, al igual que ocurre en muchos otros países, incluso en los más ricos, hay una escasez de viviendas que se vuelve crítica ante el aumento de la población y los mayores costos.

No sólo la crisis económica global ha hecho más difícil concretar el sueño de la ‘casa propia’, sino que también es un desafío lograr arrendar un espacio que sea apropiado en cuanto a precio y calidad. Ante este escenario, han surgido con más fuerza modelos alternativos en la industria inmobiliaria, en especial aquellos que potencian el arriendo de departamentos, para suplir la inmensa demanda.

Uno de ellos se conoce como multifamily, que es cuando un edificio tiene uno o unos pocos dueños y es construido con el objetivo único de que todos los apartamentos sean arrendados. Y en esa misma línea va el modelo only investors (sólo inversores, en español), que es bastante similar, pero se destaca por permitir que cualquier persona participe de la inversión, teniendo muchos dueños agrupados bajo una administración centralizada que profesionaliza todo el proceso.

En Chile, el sistema only investors está ganando más adeptos, sobre todo porque no es necesario ser experto para invertir. Un buen ejemplo es el modelo de inversión Smart Rental que está implementando Puerto Capital Inmobiliaria, el cual actualmente está vendiendo departamentos en un edificio only investors en Estación Central, llamado Puerto Central.

El modelo tiene múltiples ventajas para los inversores, comenzando por los ingresos: tienen las rentas aseguradas, pues en un edificio como Puerto Central son todos los dueños quienes comparten los costos y ganancias de forma proporcional. Esto quiere decir que, si tu departamento está sin arrendar, de todos modos recibirás recursos todos los meses.

En ese sentido, Jorge Marzá, gerente general de Puerto Capital Inmobiliaria, apuntó que el arriendo con el modelo multifamily only investors es un negocio muy estable y ha tenido buen desempeño, incluso en épocas de crisis.

“Fue positivo el comportamiento que el negocio de rentas tuvo en la crisis. Antes del estallido, la ocupación de los proyectos only investors y multifamily era casi 99% y cayó a un 90%, que no es una caída tan brutal. Caer a un 90% es un mercado sano. Los precios cayeron, pero 5% o 6%. Y la ocupación, a finales de 2021, volvió al 98%, o sea, la ocupación es tremenda y está recuperando el precio. El riesgo que tiene este negocio es bastante bajo”, afirmó.

Otro beneficio es que los propietarios tienen la garantía de que su inmueble será bien administrado por la empresa y no tienen que enfrentarse a todos los problemas que comúnmente se dan al arrendar, como que un arrendatario no pague a tiempo o que dañe la vivienda.

“Lo más importante son las plusvalías que tengan las propiedades. En eso es relevante mirar las ubicaciones de los proyectos, en términos de centralidad, accesibilidad, ese tipo de cosas. Y lo segundo, que es lo que logran los only investors y multifamily, es la mantención del activo, que no se deteriore tanto. Hay edificios tradicionales que se arriendan en su mayoría y el deterioro que están teniendo por falta de mantención también afecta la plusvalía”, añade Jorge Marzá.

En estos casos, el diseño funcional del edificio está concebido para ser arrendado, así que está adaptado para el movimiento constante de gente. Por ejemplo, Puerto Central tiene un ingreso especial para camiones de mudanza, una bodega con la misma finalidad, tres ascensores (uno extra a lo normal en caso de que haya traslado de bultos), un control de acceso estricto, etc.

Crisis de vivienda en Chile: precios continuarán subiendo

Por otra parte, el gerente general de Puerto Capital Inmobiliaria dio cuenta de que la crisis económica también ha golpeado al mercado habitacional, pues “en los últimos meses de 2021 cayeron bastantes las ventas de viviendas, y lo que también ha venido pasando es que la gente desiste de la compra. Entonces, al final, entre lo que se vende y lo que se desiste, ha sido un poco neutro”.

Aunque recalca que “lo que no se vende hoy, se vende después. Hay mucha postergación en la compra, hasta que exista más estabilidad y la gente tenga mejores expectativas. Pero eso siempre pasa en procesos de crisis”.

Ese no es el único factor que ha influido en el mercado de la vivienda, afirma el experto, sino que también han subido los precios porque el costo de construcción se ha elevado considerablemente… y continuarán subiendo, en particular luego de la aprobación de la Pensión Garantizada Universal (PGU), estima el empresario.

Para financiar este beneficio social, se eliminaron varias exenciones tributarias, entre ellas el Crédito Especial de Empresas Constructoras, una ventaja que se modificará de forma paulatina y que motivaba la inversión en el sector, junto con ayudar a que el valor final para el consumidor fuese más bajo. Sin este apoyo, el gremio estima que los costos de construcción subirían un 12%.

Aparte de ello, Jorge Marzá explica que sólo en 2021 se incrementaron los costos en alrededor del 15%, mientras que el valor de los terrenos viene subiendo significativamente desde al menos 2009.

“La accesibilidad a viviendas es un problema no sólo de Chile, sino que a nivel mundial. Por otro lado, el financiamiento pega muy fuerte. La tasa de interés afecta, pero lo que más perjudica en el dividendo son los plazos de los créditos. Mucha gente quiere comprar, pero el poder hacerlo se ve limitado por los plazos más cortos (…) Si mantienes un crédito a 30 años, la tasa te afecta, pero no tanto como si reduces ese crédito a 20 o a 15 años, como pasó hace un tiempo. Yo creo que eso está pegando muy fuerte en la posibilidad de comprar”, afirma el gerente general de Puerto Capital Inmobiliaria.

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