¿Donde compro? ¿Cuáles gastos anexos debo considerar? ¿Cómo planifico? ¿Qué riesgos puedo correr?.
Por preguntas como estas es que invertir en el sector inmobiliario, negocio por el que los últimos años cada vez más chilenos han optado, tiene el potencial de convertirse tanto en una fuente de ganancias como en un dolor de cabeza.
Con tasas favorables para renegociar créditos hipotecarios y comprar propiedades a fin de rentabilizar el dinero, es importante tener en cuenta todos los factores para evitar que el negocio no se vuelva una mala experiencia.
Es por eso que Cristóbal Asenjo, gerente de Operaciones de Lares -empresa de inversión colectiva en propiedades- preparó la siguiente lista con 6 consejos y reglas a seguir para los nuevos inversionistas.
1.- Rentabilidad
La regla número uno es que, si hay crédito hipotecario involucrado, el dividendo debe ser menor que el precio de arriendo mensual.
Para lograr esto hay que buscar un equilibrio entre el monto del pie, el plazo del crédito hipotecario y el valor de la propiedad.
2.- Ubicación
Para optimizar la rentabilidad de la inversión se deben buscar sectores con alta plusvalía, lo cual generalmente está asociado a una alta demanda de arriendo, buena conectividad con transporte público, equipamiento comercial y áreas verdes.
3.- Colchón monetario
Considerar anualmente un fondo de reserva para eventualidades como vacancia o mantención especial que requiera el departamento.
Para minimizar este riesgo es recomendable invertir en propiedades pequeñas, idealmente de uno o dos dormitorios, ya que los arriendos son más rápidos, y la relación mts2 (es decir valor de compra) y valor del arriendo es mejor.
En definitiva, entre 2 departamentos pequeños o uno grande, si la inversión es lo que te interesa, los 2 pequeños son mucho mejor alternativa.
4.- Buscar asesoría
Asesorarse con alguna empresa de corretaje para encontrar arrendatarios y administrar la propiedad, así se desliga del día a día de lo que implica cobrar arriendos o solucionar posibles problemas que pueda tener la propiedad.
Es este caso hay que considerar que el dividendo del crédito debe ser menor al arriendo sumado a la comisión de administración (normalmente un 7% del arriendo).
5.- Pensar en el largo plazo
Se debe considerar que la compra de propiedades con crédito hipotecario es una inversión a largo plazo, por lo que si se necesita vender en el corto plazo, en las primeras etapas del crédito, puede que incluso no sea un buen negocio y genere pérdidas.
6.- Considerar el IVA
En el caso de una persona natural, al momento de vender, el criterio más simple es la habitualidad.
Esto es comprar y vender una propiedad en menos de 1 año. Si se cumple esta condición, deberá pagar IVA.
En el caso de comprar una propiedad, el IVA está incluido en el valor de venta, el cual se rige por los precios de mercado, así que no debería ser una preocupación.