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El mercado inmobiliario en el Gran Santiago sigue en la senda del dinamismo: el valor UF por metro cuadrado de departamentos ya completa seis períodos consecutivos creciendo sobre 4%; sectores como La Cisterna y Conchalí están al auge y el sector oriente ha mostrado retornos más bajos.
Según el “Informe Trimestral de Viviendas de 3er Trimestre” de Mercado Libre, elaborado por la compañía de eCommerce con datos de su sitio Portalinmobiliario.com, continúa la tendencia de alza sostenida en los precios de las viviendas.
En detalle, -difundieron mediante un comunicado-, la venta de departamentos sigue aumentado de precio en sus valores de UF por metro cuadrado y completa seis períodos consecutivos creciendo sobre el 4%.
Claudio Retamal, analista de Estudios de Mercado Libre, comentó que se ha recuperado el interés por comprar propiedades, por sobre el interés de arriendo, marcado por la baja de las tasas de interés de los créditos hipotecarios. Eso sí, los precios se han incrementado considerablemente producto de la demanda.
Por qué tan caro
El debate sobre las alzas sostenidas de precios ha llamado la atención de todos.
Sobre el encarecimiento de las propiedades en el Gran Santiago, ¿qué tan cara se ha vuelto la capital?
“A nivel país, las viviendas más costosas se ubican en las comunas del sector oriente de Santiago. Si se compara con barrios similares de otras capitales como Buenos Aires y Ciudad de México, se evidencian precios parecidos. Incluso, estos países cuentan con sectores que poseen valores más altos como Puerto Madero en Buenos Aires y Polanco en Ciudad de México”, aclaró Nicolás Izquierdo, subgerente de planificación de Mercado Libre Clasificados.
En este escenario surge otra interrogante: ¿Por qué han subido tanto los precios de las viviendas en los últimos 10 años? ¿Qué hay detrás?
José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School, comentó el fenómeno: “Una sostenida baja en las tasas de interés, tanto en Chile como afuera, está presionando al alza de los precios de los activos, incluidos los inmobiliarios”.
Simian señaló que se trata de un fenómeno global y Chile no es excepcional.
“Los precios en las siete principales ciudades alemanas también se han duplicado en los últimos años y lo mismo ha ocurrido en menor medida en varias ciudades de los Estados Unidos”, ejemplificó.
El académico agregó además que “hay restricciones de oferta, como la tramitación de permisos y cambios en los planes reguladores comunales que limitan altura, densidad y/o constructibilidad, que frenan la oferta y limitan que ésta pueda expandirse más rápido, lo que finalmente tiene como mayores precios”.
Más interés por comprar
A pesar de la discusión sobre el alza de precios de viviendas, el interés por comprar ha crecido, aumentando respecto al de arriendo desde un 39% a un 45%, si se compara con el mismo periodo respecto al año anterior, alcanzando su máximo nivel desde 2015.
De acuerdo a Nicolás Izquierdo, “durante este trimestre aumentó el interés por comprar en relación al arriendo, que podría relacionarse a las buenas tasas de interés que está ofreciendo el mercado”.
Por otro lado, la venta de las casas durante todo el 2019 ha crecido a mayor ritmo que los departamentos; si se hace el análisis, durante los últimos tres años, en 10 de los 12 trimestres correspondientes a este tiempo, la venta de este tipo de unidad ha crecido proporcionalmente más que la de departamentos, pudiéndose asociar a que son un bien más escaso.
Precios de arriendo crecen a menor ritmo
En el caso de los arriendos se da una situación distinta a la venta, ya que en el análisis se observó el menor crecimiento desde el segundo trimestre de 2017.
“A diferencia del mercado de ventas donde se ve una caída en la oferta de departamentos de un -7,8%, en el mercado de arriendos se produjo un alza de 6,4%, lo que sumado a una moderación de la demanda respecto a la compra, podría explicar esta disminución en los crecimientos anuales”, explicó Nicolás Izquierdo.
En el caso de los arriendos en casas, se registró una leve contracción trimestral que no se observaba desde 2016, evidenciando una mayor estabilidad en los valores generales de arriendo.
El arriendo de casas mostró una tendencia inusual al comportamiento del resto de la ciudad con importantes incrementos en sus valores por m2, con crecimientos para este periodo sobre el 10% para Santiago Centro y Estación Central.
“Esto se vincularía a una importante reducción de las superficies de las casas ofrecidas, pudiendo ser factores de subdivisión habitacional”, explicó el ejecutivo.
Sectores en auge
Con respecto a la venta de departamentos, el Sector Sur se consolida como el de mayor dinamismo, siendo el que más crece en valor por m2 en los últimos 3 años.
A su vez, a nivel de comunas, las alzas están lideradas por La Cisterna, Conchalí, Independencia y San Miguel. Incluso La Cisterna fue la comuna que más creció en valores de venta tanto en casas como en departamentos.
La rentabilidad bruta anual en departamentos llegó a un 5,5% y en casas a un 5,4%. Quilicura, San Bernardo y Puente Alto, lideran en rentabilidad, mientras que el Sector Oriente muestra los retornos más bajos.
