El 14 de octubre de 2020, el diario El Mercurio, al cual este columnista está suscrito, publicó en forma destacada la noticia “Dictamen de Contraloría que eleva exigencias a inmobiliarias impacta en 48% del territorio de la RM“, con epígrafe “Desde ahora, los proyectos que se construyan en áreas de preservación ecológica, en su mayoría sobre la cota mil, entran al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental“. La nota periodística se refería al dictamen del 30 de septiembre de 2020, en el cual se concluyeron materias muy distintas.
Partiendo, es falso que los proyectos inmobiliarios que se deseen edificar en áreas de preservación ecológica entran al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, pues tan solo unos acotados proyectos que respetan la naturaleza, conforme al artículo 8.3.1.1 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), se pueden ejecutar sin subdivisiones prediales y contando con una Resolución de Calificación Ambiental (RCA) favorable del Estudio de Impacto Ambiental respectivo.
Dicho diario, con énfasis catastrofista, dijo “Esta nueva exigencia aplica a todo el país y significará un costo adicional para los desarrolladores”, lo cual también es engañoso, pues en todas las áreas de valor natural, que tienen protección oficial del Estado, las que están definidas en los planes reguladores como rurales, nunca ha sido posible ejecutar condominios habitacionales ni viviendas aisladas, tal como está claramente ordenado en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), de tal forma que ese dictamen no significa un costo adicional para nadie.
Todos sabemos que en el mercado, los precios de las transacciones del suelo urbano son bastante más altos que los de los suelos rurales y por ello tiempo atrás, por iniciativa del Minvu, accediendo a peticiones de algunos dueños de amplios terrenos localizados fuera del límite urbano, vale decir, sectores rurales, el gobierno regional metropolitano de Santiago, a pesar de las objeciones de movimientos ciudadanos ambientalistas, ha autorizado en tres casos este tipo de excepciones.
Con el mejor ánimo, buscando que tal diario no desinformara a sus lectores desprevenidos, el mismo día 14/10/20 le envié un mail al periodista autor de la noticia, ofreciéndole que me entrevistara para darle a conocer la otra versión de los hechos, sin que el profesional se interesara en conocer las disposiciones legales.
En vista de aquello, el 20 de octubre, pocos días después, me dirigí también por mail al director editorial del medio, a quien le reenvié mi ofrecimiento anterior dirigido al aludido periodista, manifestándole la falta de respuesta del anterior, indicándole que los lectores del diario deberían saber lo que sucede con esas pretendidas intervenciones en áreas de preservación ecológica y consistente con ello, le ofrecí enviarle una columna de opinión, cuyo único propósito sería dar a conocer el marco legal urbano y ambiental aplicable. Esto recordándole que hace años otro periodista de El Mercurio me invitó a recorrer sectores altos de la comuna de Lo Barnechea en donde existían viviendas sin permisos, lo que fue publicado el 15/07/06 de ese diario con título “Venta de porcentaje de lotes permitió vulnerar la cota 1.000”, reportaje que generó un fallo condenatorio de la Corte Suprema por una iniciativa judicial del Consejo de Defensa del Estado (CDE).
El director editorial tampoco contestó y no conforme con la desatención mercurial, igual le envié la columna que se aprecia a continuación, texto no publicado por razones de fácil entendimiento después de leer su reciente y elitista editorial “Las tres comunas” en donde sale en defensa del mayoritario voto de rechazo a la nueva Constitución por parte de los votantes de Las Condes, Lo Barnechea y Vitacura, además dando cobertura a columnistas que justifican ese voto porque en esas comunas residen “los más educados” del país.
Por considerarlo de interés público, la columna es la siguiente:
Los territorios rurales tienen una legislación restrictiva para mantener su finalidad agrícola
Según publicaciones en algunos medios de prensa, 4 inversionistas están desarrollando en terrenos rurales definidos como áreas de preservación ecológica, las faenas iniciales de pavimentación y ejecución de redes de electricidad y agua potable, sin contar con los permisos de urbanización de parte de las Direcciones de Obras Municipales (DOM), para ofrecer en el mercado la venta de parcelas con diferentes superficies, de tal forma que sus compradores edificaran sus viviendas. Ya se han vendido unas cuantas.
Tres de esos proyectos residenciales están localizados en la comuna de Colina, Hacienda Guay Guay en su terreno de 700 hectáreas, Mirador Pie Andino en su terreno de 190 hectáreas y La Cumbre en su terreno de 260 hectáreas. En la comuna de Lo Barnechea el proyecto residencial se llama Chaguay y el terreno tiene 700 hectáreas. Las superficies de los 4 proyectos son estimadas.
Ahora bien, la región metropolitana de Santiago se rige desde octubre de 1994 por un Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), instrumento normativo que tiene mayor jerarquía que los Planes Reguladores Comunales (PRC), teniéndose presente que en esta región de casi 8 millones de habitantes existen 52 comunas. En dicho instrumento, entre otras cosas, se definen cuáles son los sectores urbanos y los rurales, también denominados agrícolas. Por su mala calidad del aire esta región es monitoreada desde el año 1998 por un Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA) con regulares resultados a la fecha.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) establece que fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas de hasta un valor de UF 1.000. Es decir, se trata de una norma que le da al área rural, una connotación exclusivamente agrícola, salvo excepciones muy específicas, de interpretación restringida.
Paralelamente, el DL 3.516 de 1980 también permite subdividir, sin exigencias de urbanización, pero para fines exclusivamente agrícolas y ganaderos, en predios rústicos igual o superiores a 5.000 m2, las mal llamadas “parcelas de agrado”, no obstante que legalmente no tienen esa finalidad.
Ha existido la falsa creencia de que el DL 3.516 permitiría construir la vivienda del propietario o la de sus trabajadores, lo que no se compadece con el texto de dicha ley, en que prohíbe expresamente destinarlo para fines habitacionales. Para cambiar el uso de suelo, de agrícola a otro destino, como lo sería el habitacional, se requiere aprobarlo por parte del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), en virtud del artículo 46, de la Ley N° 18.755, cosa que prácticamente nadie ha hecho.
A su vez, el PRMS divide a los sectores rurales con distintas denominaciones, de acuerdo a sus características y una de ellas se conoce como áreas de preservación ecológica, las que deben mantenerse en su estado natural, aunque sí se permiten ciertas y acotadas actividades, como los proyectos científicos, educacionales, deportivos, culturales con las instalaciones mínimas e indispensables para su habilitación, prohibiéndose las subdivisiones prediales y las edificaciones de viviendas.
Las autoridades competentes a través del tiempo, mediante polémicas modificaciones al PRMS, han originado la construcción de viviendas en vastos sectores rurales: las Zonas con Desarrollo Urbano Condicionado (ZDUC) en las comunas de la provincia de Chacabuco, los Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), los cuales se pueden ejecutar en terrenos con un mínimo de 300 hectáreas y la conocida modificación 100 al PRMS que exige un mínimo de 60 hectáreas a quienes ejecutan sus proyectos habitacionales. Como es de toda lógica, en estas 3 disposiciones reglamentarias el Estado les exige a los inversionistas una serie de obligaciones y compensaciones, las que no siempre se cumplen, como es el caso de la ausencia de viviendas sociales en las ZDUC.
Sin embargo, las aprobaciones en área de preservación ecológica son escasas, dado que éstas se consideran excluidas del desarrollo urbano en el propio PRMS. Dentro de las correctamente aprobadas por este mecanismo, cabe mencionar el Club de Golf Santa Martina en Lo Barnechea, el Templo Bahai y la Universidad Adolfo Ibáñez, ambos en Peñalolén.
Pero nunca se ha admitido la construcción de viviendas en área de preservación ecológica, puesto que, ello contraría los usos de suelo que establece el PRMS, en su artículo 8.3.1.1. Pero sí se han edificado viviendas en esas zonas de valor natural sin los permisos respectivos y por ello el Consejo de Defensa del Estado (CDE) ha interpuesto las acciones judiciales de rigor y la Corte Suprema ha condenado a los infractores.
En el caso de los proyectos habitacionales en Lo Barnechea y Colina los 4 han sido objetados ante la Contraloría debido a que incumplen lo exigido en el PRMS, tampoco cuentan con evaluación ambiental, ni menos autorización del SAG, ni del Seremi de Agricultura. Es decir, se trata de megaproyectos, en área de preservación ecológica, en contravención a todas las normas que regulan el área rural, con el agravante de hacerlo vulnerando los usos del suelo de esas áreas de valor natural.
Si estos 4 inversionistas, unidos en sus objetivos, hubieran hecho lobby en el gobierno para que, previo a sus decisiones comerciales, se modificaran las reglas del juego en dicho PRMS, así como las del artículo 55 de la LGUC, las del Decreto Ley 3.516, y artículo 46 de la Ley N° 18.755, entonces, posiblemente, después de un período prolongado de tiempo, las autoridades habrían aceptado sus propuestas y con un nombre sustentable y respetuoso del medio ambiente, como por ejemplo, Proyectos Residenciales Pro Naturaleza (PRPN), ya contarían con las Resoluciones de Calificación Ambiental (RCA) favorables y demás permisos de construcción, de manera que nadie cuestionaría sus decisiones.
Pero ellos optaron por intentar el camino corto, pasando por alto las normas legales que rigen el área rural, incluyendo aquella que regula las áreas de preservación ecológica establecidas en el PRMS y por ello el alcalde de Lo Barnechea, Cristóbal Lira, ya tomó la correcta decisión de paralizar las obras del proyecto que se estaba ejecutando en esa comuna. El alcalde de Colina, Mario Olavarría, ya anunció públicamente que los titulares de los 3 proyectos que se efectuaban en su comuna, motu proprio, los detuvieron.
Patricio Herman
Presidente de Fundación Defendamos la Ciudad
En Twitter: @p_herman