El 26 de octubre de 2020 la 3ª Sala de la Corte Suprema, rol Nº 39.587-2020, emitió un contundente fallo en contra de las pretensiones de la Asociación Nacional de Revisores Independientes A.G., Inmobiliaria Fortaleza Placilla SpA, Eurocorp Dos S.A., Inmobiliaria Nogales SpA, Inmobiliaria Ecuador Origen S.A, Inmobiliaria Ecuador S.A., Constructora Alonso de Córdova Limitada, Inmobilia S.A., además de los diez revisores independientes individualizados en autos; y Constructora Ingevec S.A., Euro Constructora SpA, Inmobiliaria Placilla SpA e Inmobiliaria Placilla 2017 S.A., quienes alegaban buena fe y supuestos derechos adquiridos respecto de sus permisos de edificación mal cursados por el Director de Obras Municipales (DOM) de Estación Central, funcionario que, por razones de fácil entendimiento, ya no ejerce dicho cargo.
Anteriormente, el 20 de octubre de 2020 la misma sala del máximo tribunal, rol Nº 59.783-2020 procedió de igual manera con un permiso de edificación contrario a derecho otorgado por dicho DOM a la Inmobiliaria Dalmacia. En estos dos fallos los privados y la Asociación Nacionales de Revisores Independientes A.G., arquitectos que les “dan el visto bueno” a las solicitudes de los permisos que preparan los arquitectos proyectistas de cada proyecto, alegaban que la Contraloría no tenía atribuciones para ordenar al municipio a que invalidara dichos actos administrativos. Recordemos que ya han existido otros tantos fallos judiciales similares e incluso una sentencia del Tribunal Constitucional (TC) que no han aceptado los insustanciales reclamos de otras inmobiliarias.
Ahora bien, el 2 de enero de 2018, casi tres años atrás, publicamos en BioBioChile la columna, “¿Las utilidades de los ilegales guetos verticales para los inversionistas?“, en la cual, entre otras cosas, dábamos cuenta de nuestra reunión con el directorio del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU) haciéndoles notar a nuestros distinguidos y formales contertulios que sería verdaderamente impúdico que los dueños de estas inmobiliarias se llevaran para sus casas las utilidades que estaban obteniendo con sus negocios contrarios a derecho. La entrevista fue muy grata pero los arquitectos que nos escuchaban no mostraron ningún interés en que operara la legalidad.
En todo caso, para dejar constancia de nuestra posición a favor de la decencia en el mercado y cumplimiento de las leyes, a su presidente, Luis Eduardo Bresciani, le entregamos una fundamentada carta, la que se aprecia en el tercer párrafo de la aludida columna de opinión.
Obviamente esa epístola nunca fue contestada, con lo cual se evidencia que tal CNDU es una mera institución de fachada, que no le interesa para nada el cumplimiento de la regulación urbana. Se siente cómoda solo emitiendo declaraciones grandilocuentes sobre cómo deben ser las ciudades ideales, pero nunca refiriéndose a las ciudades reales donde vivimos, ni menos criticando las malas prácticas detectadas en el sector.
En razón a que disponemos de un listado oficial de fecha 23 de junio de 2017 referido a 73 permisos de edificación con agrupamiento continuo, cursados a partir del año 2013 y 30 anteproyectos, algunos de los cuales sus titulares optaron por desistirse, debemos tener presente que en el cuadrante donde se construyeron esas elevadas torres habitacionales con diminutas celdas que se arriendan en el mercado, mayoritariamente a extranjeros, se regía por las restrictivas normas de edificación contenidas en el Plan Regulador Comunal (PRC) de Santiago, habida cuenta que la comuna de Estación Central creada por Pinochet se sustentó, para la tramitación y emisión de este tipo de permisos, con las regulaciones urbanísticas de las comunas colindantes existentes en aquella época, una de las cuales era Santiago.
Los primeros en reclamar por los perjuicios que les ocasionaban las faenas de construcción fueron los tradicionales vecinos de Estación Central y, como el alcalde Rodrigo Delgado nunca los escuchó, fueron a denunciar la situación ante el Seremi de Vivienda y Urbanismo, ante el Intendente Metropolitano, Claudio Orrego, y ante la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA). El primero analizó la situación con la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Minvu, el Intendente Orrego los atendió regularmente bien, y fue quien les puso el nombre de guetos verticales a dichas torres.
La SMA, como habitualmente procede, no se interesó en el asunto a pesar de los daños ambientales que ocasionaban tales edificios, algunos de los cuales llegaron al Tribunal Ambiental.
Suponemos que, para saltarse la restrictiva regulación del sector, entre otras disposiciones, altura máxima 8 metros, se urdió la ingeniosa fórmula de considerar que, no habiendo normas en esa comuna, para las construcciones con agrupamiento continuo sus alturas eran las que decidía discrecionalmente cada arquitecto proyectista y por ello hay torres con 35 y más pisos con 800 y hasta 1.000 habitáculos por cada una de ellas.
Para sustentar nuestro aserto de que sí había regulación en el sector, cabe recordar que la comuna de Estación Central fue creada el 1° de febrero de 1985, formándose por la escisión de territorios de las comunas de Santiago, Maipú, Pudahuel y Quinta Normal. En cada uno de los territorios heredados de otras comunas, también se heredaron las regulaciones de los respectivos PRC, con excepción de la comuna de Quinta Normal que, en aquella época, no tenía un PRC.
Los guetos verticales se concentran en aquella parte del territorio heredado de la comuna de Santiago, regido por el antiguo PRC de Santiago, que existía a la fecha de la creación de la comuna de Estación Central, conformado por el Plano Oficial de Urbanización de la comuna de Santiago N° 1.541 aprobado mediante DS N° 3.850 (Interior), de fecha 31 de julio de 1939, y por la Ordenanza Local de Edificación para la comuna de Santiago aprobada mediante DS N° 4.716 (Interior), de fecha 12 de septiembre de 1939, y sus modificaciones, contenidas en el DS N° 245 (Minvu), de 2 de mayo de 1967. Todo esto es conocido por la institucionalidad ad hoc.
Aquella regulación urbanística, como ya lo dijimos, limitaba la altura máxima de la edificación a solo 8 metros, es decir, 3 pisos, acorde con las características del barrio residencial del sector, en donde la mayor parte de la vialidad está conformada por calles con calzadas de sólo 6 metros de ancho.
Con semejante restricción, durante 29 años nunca prosperaron proyectos inmobiliarios de altura, es decir, en el período desde la creación de la comuna en el año 1985, hasta 2014. Pero de noche a la mañana, empezaron a aparecer los famosos guetos verticales con altísimas densidades que, en algunos casos, superaron los 15.000 habitantes por hectárea, enfrentando vías sumamente estrechas.
¿Qué ocurrió?
El Seremi de Vivienda de Bachelet II convalidó la tesis de que la comuna de Estación Central carecía de un PRC, y por ello, había chipe libre para construir, es decir, no había restricción de altura máxima, ni de coeficiente de constructibilidad, ni de ocupación de suelo, ni densidad, ni nada. Al no haber ninguna restricción urbanística, ni siquiera lo relativo al sistema de agrupamiento de las edificaciones, surgieron los proyectos que se acogieron a la edificación continua, es decir, sin distanciamiento alguno hacia las propiedades vecinas.
Para justificar semejante argucia interpretativa, el mencionado Seremi de la época decía que el antiguo Seccional Alameda Poniente, con equivocada toma de razón del contralor Osvaldo Iturriaga en dictadura, del antiguo Plan Intercomunal de Santiago (PIS), había “derogado” el PRC de Santiago, vigente para Estación Central, y luego, dicho seccional fue derogado, a su vez, por el actual Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), quedando con todo ello, sin norma alguna para toda esa parte del territorio urbano comunal.
Semejante tesis interpretativa carece de todo sentido jurídico porque, en primer lugar, un Plan Regulador Intercomunal nunca ha tenido la facultad para aprobar un plan seccional, prerrogativa que sólo tenía y tiene un municipio cuando carece de un PRC, de conformidad a lo establecido en el artículo 46 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). En segundo lugar, un seccional no puede derogar un PRC, con lo cual dicha rebuscada interpretación carecía de verdadero sustento jurídico.
Pero cuando los guetos verticales hicieron crisis en 2017, el Minvu concluyó que las torres con agrupamiento continuo, no existiendo un PRC, por lo tanto, no estando fijada la altura máxima, no era posible aplicar esa disposición urbanística regulada en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), lo que quedó a firme en la Circular DDU 313 de ese ministerio y consecuentemente se ratificó que estaban mal aprobados todos los permisos otorgados por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Estación Central.
La totalidad de los intervinientes, públicos y privados, sabían que la comuna de Estación Central había heredado los PRC de las comunas de origen, entre ellos, el correspondiente al PRC de Santiago. Quienes no podían saber lo anterior eran las comunidades de Estación Central por la sencilla razón de lo intrincado que es este asunto.
Se acredita lo mencionado precedentemente, cuando la Municipalidad de Estación Central, con ocasión de la Modificación N°1, del PRC de Santiago, del año 2014, vigente para Estación Central, aludió a la existencia y vigencia de tal instrumento de planificación comunal, al igual que luego se volvió a reconocer la existencia de tal PRC de Santiago, con ocasión de la Modificación N° 2, del año 2017, suscrita esta vez, por la Ministra de Vivienda Paulina Saball.
Así las cosas, en 2017 se interpusieron múltiples denuncias ante la Contraloría General de la República por parte de los vecinos de esa comuna y por la fundación Defendamos la Ciudad. Las inmobiliarias también expusieron sus particulares puntos de vista ante el órgano fiscalizador, argumentando buena fe y presuntos derechos adquiridos, dejándose en claro que la Contraloría aceptó la curiosa tesis de la ausencia de un PRC en esa zona de Estación Central.
Con los 2 dictámenes de la Contraloría que ordenaron al municipio la invalidación de los permisos de edificación de las torres y la paralización de obras de aquellas que se estaban levantando, la fundación Defendamos la Ciudad, solicitó al Estudio Jurídico Osorio Vargas que tomara la causa de los vecinos, en calidad de terceros coadyuvantes, lo que aceptó con singular buena onda, pues lo hizo con rigor profesional y absolutamente ad honorem. En las instancias judiciales, con sólidos argumentos, se rebatieron los razonamientos de las inmobiliarias.
La historia ya se conoce, pues los titulares de los proyectos sistemáticamente han perdido en la Justicia y resaltamos que los únicos concejales que apoyaron en sus demandas a los vecinos fueron Felipe Muñoz (ex PS) y Felipe Zabala (PC), el resto de los concejales siempre mantuvieron un sospechoso silencio, comportamiento que invita a sacar conclusiones ciertamente non sanctas.
Sobre este asunto y como derivación del reciente fallo de la Suprema, el viernes 23 de octubre el arquitecto Ives Besancon, de la Asociación de Oficinas de Arquitectos, que agrupa a la élite de esos profesiones, publicó en El Mercurio la carta “Permisos Anulados” poniendo el grito en el cielo por los dictámenes de la Contraloría y por los fallos judiciales, afirmando con sentida pena que cientos de compradores perderán su patrimonio, aludiendo a las celdas de 20 y 25 m2, ya que las torres serán demolidas, tal como lo exige la ley correspondiente.
Parece que el arquitecto no sabe que el negocio de los inversionistas de esas torres es arrendar, aprovechando las numerosas franquicias tributarias que otorga el DFL 2 de 1959 para esas unidades de alojamiento, una de las cuales es la exención del pago de impuestos por las rentas mensuales que reciben.
El hombre concluyó en su sollozada carta que el único culpable en la materia descrita es el Estado que cometió errores en el sistema normativo y que, por ello, tratándose de un hecho grave, las instituciones deben darle una salida legal (sic)
La fundación Defendamos la Ciudad ya se adelantó en buscar una solución legal, en donde se reproduce la carta del arquitecto Besancon y la comunicación enviada en noviembre del 2019 a Cristián Monckeberg, entonces flamante ministro de Vivienda, aludiendo a una reunión sostenida con él donde se le propuso la solución óptima y justa para todos, consistente en considerar compensaciones a favor de familias vulnerables. Proponíamos que, para no demoler las torres, un 20% de las unidades de viviendas de cada torre ilegal, se les traspasara a esas familias que hoy día están hacinadas en campamentos, con lo cual se estaría honrando el programa de integración social y urbana que impulsa con singular éxito el gobierno de Piñera.
A Monckeberg en principio le gustó la idea y por ello nos solicitó que se la enviáramos por escrito. Ahora quien tiene la pelota es su sucesor, Felipe Ward, quien no debiera permitir un nuevo hecho de corrupción que aprovecharán algunos privados apoyados por lobistas y por las asociaciones gremiales empresariales de la construcción.
Veremos y estaremos atentos si el nuevo ministro Ward toma cartas en el asunto, quedando claro que los famosos guetos verticales nunca se debieron construir, pues el restrictivo PRC de Santiago traspasado al sector en donde aquellos están emplazados no lo permitía. En todo caso, con el amplio y categórico resultado del plebiscito, con el cual tendremos una Constitución de verdad, esperaríamos que no habrá impunidad para los avispados inversionistas.
En este nuevo escenario político les compete a las más altas autoridades del Estado respetar el marco regulatorio aplicable, buscando una contraprestación o indemnización por la vulneración cometida, que justifique la no demolición de las torres y en paralelo resarcir a las familias de Estación Central cuyas calidades de vida se han deteriorado. Si no es la formulada a Monckeberg, puede ser otra equivalente, ya que cuando se detectan las trampas debe haber sanciones
En sentido contrario, si la clase política se niega a ejercer sus atribuciones para que la justicia opere, estaríamos ante un nuevo y millonario hecho ilegal consumado, de los miles que se han conocido en nuestro querido país.
Patricio Herman
Presidente de Fundación Defendamos la Ciudad
En Twitter: @p_herman