Quinta Normal es una comuna donde abundan manzanas con construcciones de uno y dos pisos con fachada continua y comercio de barrio antiguo, entre residencias, fábricas y talleres semi industriales en el sector oriente; como es la ex fábrica de Ursus Trotter en San Pablo.

Por Karina Delfino, alcaldesa Quinta Normal
Genaro Cuadros, arquitecto y urbanista

Existe la necesidad de aumentar la densidad de las comunas centrales de la ciudad para satisfacer las necesidades de vivienda, y Quinta Normal asoma como una oportunidad de suelo para proyectos inmobiliarios. Éstos son bienvenidos en la medida que se integren adecuadamente. Hoy cuando proliferan los edificios de altura desmesurada, sin cuidar de sus vecinos, es de sentido común buscar una densidad más apropiada a cada territorio y situación, así como de entregarle herramientas eficaces a las municipalidades para gobernar esta disputa por el suelo.

Un proyecto polémico

Un ejemplo de este tipo de disputas lo encontramos en el proyecto Edificio San Pablo propuesto por EUROCORP DOS S.A., ubicado en calle San Pablo, a un costado de la Basílica de Lourdes y la gruta del mismo nombre. Este ha sido un proyecto polémico y con un proceso muy particular.

En el 2015 ingresa inicialmente un proyecto con dos torres de 22 y 24 pisos, con un total de 871 departamentos, un verdadero ghetto vertical, emplazado en un terreno de 7517 m2. Se trata de la clásica estrategia de aprovechar el antiguo -obsoleto y permisivo- plan regulador, que el 2014 comenzaba a ser modificado.

Cuando la primera versión del Edificio San Pablo se somete a evaluación ambiental, el SEIA (Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental) puso término anticipado al proyecto por “no presentar antecedentes suficientes”. El 2017 se ingresa una nueva declaración al SEIA con un nuevo proyecto desconocido para la municipalidad, que consiste en tres edificios de 23, 24 y 25 pisos con un total de 1.010 departamentos, emplazados de forma diferente en el mismo terreno, persistiendo el ghetto vertical, nuevamente rechazado por la autoridad ambiental.

En el año 2018, se vuelve a presentar un nuevo proyecto, el tercero, distinto al presentado originalmente en la municipalidad. Esta vez se trata de una sola torre de 19 pisos con 576 departamentos. Esta declaración de impacto ambiental fue retirada por el titular, para luego reingresar un cuarto proyecto en la municipalidad, que al ser evidentemente distinto es rechazado por la Dirección de Obras. Después de este largo proceso, el permiso de construcción originalmente otorgado ha caducado, y por consiguiente, debe atenerse al Plan Regulador Comunal aprobado en octubre de 2019.

Esta decisión fue respaldada por la SEREMI de vivienda y urbanismo de la Región Metropolitana en primera instancia, y luego de removido su secretario, nuevamente rechazado por quien lo reemplazará en el cargo. Hoy este proyecto sigue en disputa, en tanto la Municipalidad ha apelado en Contraloría, y agotará todas las instancias legales con tal de validar sus acciones administrativas, defendiendo el interés de la ciudad y el buen juicio.

¿Cuál es el límite del desarrollo de un proyecto, si se modifican las magnitudes, el emplazamiento y las tipologías de manera tan evidente?

Basílica de Lourdes

Existe una polémica sobre cómo afectará este proyecto inmobiliario de altura y su emplazamiento en el terreno, que compite y perturba el valor patrimonial y paisajístico de la Basílica de Lourdes; resguardada por el nuevo y actualizado Plan Regulador Comunal, que la declara Inmueble de Conservación Histórica, e incorpora el polígono específico de zona de influencia de ésta, junto a una zonificación específica para el inmueble.

La construcción de la Basílica de Lourdes se hizo en dos procesos: desde 1880 al 1893, y posteriormente 1929 al 1958. Este último, estuvo a cargo de los arquitectos Andrés Garafulic y Eduardo Costabal. Dentro de su riqueza arquitectónica, está su proyección monumental a través de una cúpula de 70 metros de altura y un campanario lateral que son visibles desde diversos lugares de la comuna. Se destacan sus elementos bizantinos, los mosaicos y un estilo gótico en sus esculturas, de gran altura en la nave central, realizadas por la destacada escultora Lily Garafulic (Premio Nacional de Artes Plásticas 1995), las cuales representan a 16 profetas.

Pero más allá de este debate fundamental desde un punto de vista urbano, también es relevante revisar el valor de las normas administrativas que deben realizar las municipalidades y cómo se respeta el principio de certeza jurídica, tan valorado por la industria inmobiliaria. ¿Qué es una modificación de proyecto? ¿Hasta qué punto dejamos a una municipalidad sin herramientas si cuestionamos sus procesos apegados a derecho? ¿De qué sirve la norma urbanística si cada vez que se cambia de alcalde o plan regulador los propietarios del suelo activan maliciosamente todo tipo de argucias aprovechándose de los vacíos legales de la norma?