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Por:Comité Hábitat y Vivienda del Colegio de Arquitectos de Chile, 6 de agosto de 2019
Durante siete meses, el debate en torno al proyecto de Ley de Integración Social, presentado al parlamento por el Minvu con carácter de suma urgencia, se ha dado desde varias perspectivas políticas, académicas y sociales. El 7 de agosto, esta ley entra a la Sala de los Diputados para su discusión final.
El proyecto no avanzó un milímetro en establecer la vivienda como un derecho humano, ni tampoco, a pesar de su gran título, en definir una sola letra de lo que el Estado entenderá por integración social y territorial. Tampoco mejora el acceso a terrenos para las decenas de miles de familias de comités de vivienda más vulnerables.
Hasta ahora, el debate ha logrado precisar unos tímidos alcances sobre el concepto de integración social, más allá de la convivencia en un edificio nuevo entre familias ni tan pobres con otras de apenas mayor ingreso, mirando los efectos territoriales de la segregación y desigualdad para que las acciones de integración lleven los beneficios de la ciudad a quienes no los gozan. Una serie de frases para adornar un proyecto de ley, que apunta a nuevos proyectos inmobiliarios en zonas de buen potencial urbanístico; y no considera los procesos lentos de transformación y regeneración de áreas precarias y deprimidas.
Se ha logrado avanzar entre algunos detalles de apoyo a la gestión colectiva de las organizaciones sociales, de las cooperativas; no así para los defensores del patrimonio de los barrios. Se dieron unos pasitos adelante, otros se cercenaron; y se podrían volver a perder, si estos no se relacionan con otras leyes, ahora también en discusión parlamentaria, como la de patrimonio, de copropiedad o de arriendo.
Para quienes creemos en la función estatal de producción directa de viviendas públicas, aún más se nos ha limitado este posible control de los “precios demenciales” de compra y arriendo de la vivienda, porque está confirmada la potestad del Serviu para entregar terrenos fiscales en concesión.
Desde el Comité Hábitat del Colegio de Arquitectos, llevamos siete meses analizando estos temas. Aquí compartimos nuestra preocupación y dudas por lo que esta iniciativa implica en su meollo: una revisión de beneficios a favor de las inmobiliarias contra una compensación. Se trata de una nueva señal legal embarazosa y espinosa, que corresponde a la tendencia dominante a favor de la iniciativa privada con lucro y contraria al bien común, la planificación territorial, la descentralización, el respeto a los gobiernos locales y a los derechos de la ciudadanía.
Entendamos que la ley, que entra ahora en fase final de debate, corresponde a una estrategia concreta: la aprobación de sus artículos 83, 84 y 85. Ahí es donde está la señal más oscura y preocupante de todo este ejercicio, llevado a cabo en nombre de la integración social.
Es obvio que los artículos en cuestión ofrecen solución a quienes se quejan de la complejidad de la norma urbanística que, supuestamente, obstaculizó y sigue limitando el negocio inmobiliario.
Los artículos 83, 84 y 85 confirman la potestad del Seremi Minvu para facilitar beneficios urbanísticos a las empresas que realicen proyectos de “vivienda integrada”, tal como ya lo define el reglamento de la Ley 20.741 recién publicado, en julio pasado, al cabo de 5 años para que el Minvu pudiera negociar con Contraloría la aclaración del concepto de “polígono de integración social” y para que se mantuviera la potestad del Seremi por encima de las autoridades electas, Alcaldes, Concejales y Cores. Ello permitió que la referencia de la potestad del Seremi no tuviera que volver a repetirse en el actual proyecto de ley de integración social.
En la práctica, el mecanismo es el siguiente: un beneficio urbanístico por encima del Plan Regulador, si se instala un número indeterminado de viviendas económicas en el proyecto inmobiliario; y en contraparte, la empresa “paga” un porcentaje no precisado de la ganancia por el beneficio urbanístico en el financiamiento parcial de un “acceso equitativo a un bien público relevante”.
Dicho en otras palabras: para un edificio en zona regulada de 7 pisos, gracias a la decisión de un Seremi, se podría construir, por ejemplo, 35 pisos; para esto, la empresa debe incluir unas viviendas económicas en su proyecto; una o dos viviendas de 2.200 UF en medio de otras con valores de 3 o 5 mil UF serían suficientes para gozar del beneficio por encima de la norma legal; de la ganancia obtenida al multiplicar los metros construidos, la empresa debiera invertir algo, por ejemplo, unos árboles en un parque cercano.
Ante esta nueva forma de transgresión de la normativa urbanística, nos quedamos con muchas dudas.
Sobre el mecanismo combinado de las leyes de vivienda integrada y de integración social y urbana: ¿Quién evalúa la utilidad adicional por unos pisos extras? ¿Quién evalúa el costo de la mejora en la plaza? ¿Quién sanciona si hay relación “proporcional” entre la ganancia y la inversión en la plaza o el parque? ¿Cómo se dimensiona el impacto en la calidad de vida de la vecindad al proyecto, si ésta disponía de un plan regulador para 2 pisos y se construyen 30 pisos? ¿Lo hará el funcionario designado como Seremi de vivienda y urbanismo?
Sobre la potestad dada al Seremi de vivienda y urbanismo con el reglamento de la ley de vivienda integrada: ¿Cómo explicar la entrega de tanto poder a un funcionario del Estado –designado y no electo – por encima del marco legal emanado de las políticas de descentralización, de desarrollo urbano, del resguardo ambiental, de protección del patrimonio barrial, monumental y social? ¿Cómo un Seremi puede pasar por encima de los Planes Reguladores Comunales e Intercomunales, pasar por encima de todas las autoridades electas?
En este contexto, por ende, nos quedamos con esta pregunta:
¿No será sencillamente que, a la luz de la certeza jurídica, la combinación de ambas leyes urbanísticas y de sus reglamentos representa una salida legal a situaciones complicadas y conflictivas, legalizando y regulando el blanqueo, por ejemplo, de proyectos como Costanera Center, Plaza Egaña, Universidad San Sebastián, los guetos verticales de Estación Central o de torres en tantas otras comunas?
