Caso Sierra Bella: las grietas técnicas en la tasación que encargó el fiscal Patricio Cooper

El caso Sierra Bella marcó la agenda política durante 2023. La investigación comenzó por la denuncia de un eventual sobreprecio pagado por la Municipalidad de Santiago, liderada en ese momento por Irací Hassler (PC), mediante un contrato de compraventa aprobado por el Concejo Municipal y firmado el 20 de enero de ese año con la Inmobiliaria San Valentino SpA, por $8.200 millones.

La ex clínica, ubicada en el barrio Matta, buscaba reemplazar al Centro de Salud Familiar (CESFAM) Padre Orellana, que en ese momento atendía a más de 37 mil personas y que hasta hoy no cumple con los estándares mínimos para prestar un servicio de salud adecuado.

Sin embargo, la operación comenzó a ser cuestionada cuando se puso en duda el precio: San Valentino había adquirido el inmueble por poco más de $2.200 millones un año antes. Así se abrió un debate técnico y jurídico sobre el precio sin entrar al valor del bien, una distinción clave tratándose de un inmueble de uso sanitario, considerado “bien específico”.

De hecho, como consta en la carpeta investigativa, la adquisición de Sierra Bella por parte de San Valentino se concretó en medio del debate constitucional sobre el fin al lucro en salud —incluido en el primer borrador de nueva Constitución—, lo que, según declaraciones incorporadas al expediente, habría impactado en la valorización del inmueble en ese momento.

A raíz de este contexto, y de la discusión sobre el valor real del recinto —de casi 3 mil metros cuadrados—, las tres tasaciones que encargó la Municipalidad quedaron bajo sospecha. Situación que el fiscal regional de Coquimbo, Patricio Cooper, ha señalado públicamente, aunque sin precisar qué delito estaría involucrado para perseguir a los tasadores.

Ahora, sin embargo, surgen cuestionamientos sobre la tasación encargada por la propia fiscalía a la empresa Transsa, firma reconocida en el mercado por la elaboración de informes técnicos sobre inmuebles.

Según explicaron especialistas en tasaciones, peritos judiciales y académicos consultados por Radio Bío Bío, aunque Transsa aplicó el método del costo de reposición, su informe mantendría fallas graves en la selección de muestras, el uso de datos obsoletos y la forma de aplicar la depreciación, lo que comprometería la validez técnica del resultado.

Costo de reposición

El modelo del “costo de reposición” se utiliza para calcular cuánto costaría construir una edificación similar a la existente, ajustando luego por su desgaste. Es el método aplicado en las siete tasaciones incluidas en la carpeta investigativa, y el que se recomienda para bienes específicos.

Se evalúa cuánto costaría levantar el edificio “ladrillo por ladrillo” al momento del encargo, y luego se aplica la desvalorización por el uso y desgaste del tiempo, afirmaron los especialistas.

Problemas para la fiscalía

Según expertos, el problema no radica en la elección del modelo, sino en su ejecución: levantamiento de información, uso de datos antiguos, selección de muestras y aplicación de la depreciación. A eso se suma la incorporación de un profesional que, según los antecedentes recopilados, tenía intereses comerciales en la misma zona.

En efecto, el informe incluye la participación de un supuesto perito externo, Carlos Felipe González, presentado como especialista en infraestructura, operación y autorizaciones sanitarias, del cual se excluye su rut y profesión. Sin embargo, según constató la Unidad de Investigación de Radio Bío Bío, el nombre correcto sería Carlos Felip González, quien, al momento de la tasación, se desempeñaba como gestor comprando recintos de salud en el mismo sector, lo que podría constituir un conflicto de interés e incluso un delito.

Es más, en esta misma línea, a los especialistas consultados les pareció extraño que el fiscal Patricio Cooper haya optado por pagar una suma millonaria por un informe a una empresa privada de tasaciones —pese a que, por ahora, se desconoce el monto pagado a Transsa—, cuando por norma general debió haber recurrido a peritos de la Corte de Apelaciones. En el caso de Santiago, existe una nómina acreditada por dicho tribunal de alzada. Con ello, incluso podría haberse contado, según docentes y ministros de Corte consultados, con tres tasaciones en vez de una, garantizando así imparcialidad y objetividad.

Construcción con precios del pasado

El tramo más crítico del informe —páginas 82 a 95— muestra que Transsa utilizó como referencia cuatro proyectos de CESFAM: dos de 2018, uno de 2019 y uno de 2023. Este último fue descartado, según el propio informe, por no cumplir con la “equitatividad” del promedio.

Los tres proyectos anteriores fueron construidos cuando los precios de los materiales eran entre 30% y 40% más bajos, lo que especialistas califican como una distorsión. No se incluyó una actualización a precios de 2023, como exigía el encargo del fiscal Cooper.

Así, el valor estimado por Transsa quedó en 54 UF/m², mientras que el CESFAM de Renca, contratado para el periodo 2023, supera las 100 UF/m². En Mercado Público, los proyectos de salud entre 2021 y 2025 mantienen una media cercana al nivel de Renca.

Además, se aplicó una depreciación del 64%, al clasificar el inmueble en el nivel más bajo de conservación (8), cercano a la demolición. Sin embargo, informes previos —incluso de la propia Transsa en 2020— habían fijado ese parámetro en nivel 3 (“bueno”), con una depreciación de solo 23%. No existen registros de siniestros que justifiquen una variación tan drástica en tres años, lo que también sería escandaloso por parte de los profesionales que han visto el informe.

Valores omitidos

Otro aspecto criticado por los expertos es que el informe no valorizó los permisos sanitarios requeridos para operar un centro de salud, indispensables incluso para proyectos municipales. Tampoco consideró el valor social del inmueble ni el ahorro derivado de evitar una construcción nueva, que podría tardar una década.

Además, llama la atención que el municipio bajo la administración de Hassler no haya encargado un estudio sobre el impacto social de habilitar un CESFAM en un barrio patrimonial, donde construir es más complejo.

Sin respuestas

Radio Bío Bío consultó a Transsa por las observaciones detectadas en su informe. Tras cuatro días de espera, una de sus gerentes, Cecilia Fajardo Zamanillo, agradeció el contacto pero señaló que la empresa no participaría en este reportaje. Agregó que las respuestas serán entregadas directamente a la fiscalía.

El fiscal Cooper, en tanto, no respondió a las preguntas de este medio hasta el cierre de esta edición, incluyendo, dentro del set de preguntas, si el Ministerio Público verificó que la empresa contratada tenía o no vínculos con partidos políticos.

Voces técnicas

Radio Bío Bío conversó con expertos que, tras revisar los aspectos críticos del informe, coincidieron en que el uso de datos desactualizados genera una subvaloración del inmueble.

Desde un enfoque técnico, el economista David Debrott sostiene que, si bien no son idénticas, las clínicas —como la Sierra Bella— si puede convertirse funcionalmente en un CESFAM con relativa facilidad, pues cuentan con gran parte de la infraestructura requerida, además de otros espacios (como hospitalización o pabellones quirúrgicos) que pueden ser adaptados.

A juicio del economista, dadas las dificultades para encontrar terrenos disponibles y los extensos plazos de construcción —que pueden superar los 10 años—, la compra de una clínica ya habilitada puede ser una solución lógica y eficiente para reemplazar un CESFAM en operación. El precio pagado, afirma, no parecía estar fuera de mercado si se considera el costo total de construir un nuevo centro, sumado al valor de oportunidad por disponer de una instalación funcional de forma inmediata.

Teodosio Cayo, presidente de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) y expresidente de los tasadores chilenos, advirtió que utilizar solo cuatro muestras —tres de ellas anteriores a 2020— para tasar un CESFAM en 2023 es “una práctica estadísticamente inválida”.

En la misma línea, el perito judicial y experto en valorización de empresas, Félix Jaramillo, fue categórico: “Utilizar valores de reposición de años anteriores, en especial previos a la pandemia, claramente generó una subvaloración importante del bien. Desde 2020, hubo un alza significativa en el precio de los materiales que no fue considerada”.

Mesa técnica

Todos los especialistas consultados en entrevistas o fuera de micrófono coinciden en que una salida para la actual administración de la Municipalidad de Santiago, encabezada por Mario Desbordes (RN), podría estar en la conformación de una mesa técnica con expertos que permita zanjar, de una vez, el precio del inmueble en función de su valor real.

Los mismos docentes advierten que la necesidad de los usuarios del Cesfam Padre Orellana es urgente. Es decir, se trata mayoritariamente de adultos mayores que requieren infraestructura en una zona donde levantar un edificio de tres mil metros cuadrados resulta altamente complejo, debido al carácter patrimonial del sector y a sus restricciones constructivas.

Por esta razón, una mesa en la que participen peritos y profesionales reconocidos podría contribuir a esclarecer qué hacer con el contrato firmado en 2023 y la grave situación de salud que afecta esa zona, como ha reconocido el propio alcalde Desbordes.

“Se apartan de la norma”

La Unidad de Investigación agrega las entrevistas a especialistas del área, en que se explica en detalle lo que analizaron en base a las consultas elaboradas:

Teodosio Cayo, presidente de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), exlíder de la Asociación Gremial de Tasadores de Chile (2021–2023), le consultamos primero como concepto general si es posible realizar un peritaje por costo de reposición 2023 con datos 2018/2019.

—¿Es válido establecer el costo de reposición de un CESFAM de 3.000 metros cuadrados promediando cuatro muestras de los años 2018 (dos muestra), 2019 (una muestra) y dejando fuera la de 2023 (una muestra que dejan fuera), considerando que la reposición del inmueble se solicita para este último año?

“Claramente en mi opinión técnica, la cantidad de data que me indica, a priori pareciera ser insuficiente, toda vez que para determinar la validez de un promedio (medida de tendencia central), es fundamental determinar de manera estadística el tamaño apropiado de la muestra, que no debe contener desviaciones importantes o sobrepasan el margen de error estadístico permitido. Adicionalmente señalar que para series de datos en el tiempo, lo más recomendable es utilizar tendencia de valores, para que se recoja la evolución que tienen esos valores en el tiempo y no queden afectados por ciertos valores extremos que pueda contener la muestra. Por otra parte, no puede hablarse de muestra aleatoria si los valores usados han sido seleccionados arbitrariamente, pues con ello no se cumple la representatividad y genera sesgos que las hacen inválidas a la hora de su uso, pues incorpora juicios ajenos al comportamiento del mercado”.

—En 2023, e incluso en 2022, existen muestras en Mercado Público. ¿Qué efectos podría tener la inclusión de muestras de hace cinco años en una tasación? ¿Podría esto impactar el precio final?

“Si no se consideran muestras recientes el análisis pierde contexto, puede estar mostrando datos obsoletos o incluso irrelevantes para el momento de la evaluación, representando una situación con la cual no se puede tomar una decisión al momento de la tasación. El uso de muestras antiguas, también genera una baja credibilidad del resultado, puede violara condiciones estadísticas básicas lo cual muchas veces se asocia a una falta de rigor estadístico o incluso se le denomina sesgo, es decir se busca justificar el resultado y no determinar el resultado desde la perspectiva estadística (descriptiva)”.

—¿El uso de muestras antiguas en una tasación podría generar un impacto sustantivo en el valor final, o no modificaría el resultado?

“Definitivamente, el uso de muestras antiguas o más bien que no representen un mercado similar al momento de análisis representa una situación total y absolutamente diferente. Ej. En el terremoto del año 2010, propiedades como departamentos en altura, que se habían tasado 1 día antes del terremoto, al día siguiente de este evento telúrico, tenían una valoración por parte del mercado totalmente distinta, a pesar que incluso muchos de esos bienes no habían sufrido ningún deterioro y en consecuencia no se puede tomar referencias que no representen exactamente el momento que se evalúa, tanto del punto de vista Económico, técnico, legal, ambiental y social”.

—¿Es razonable que, para determinar la depreciación, una empresa haya clasificado un centro clínico en nivel 8 (“muy malo”), aplicando una depreciación de aproximadamente 75%, cuando existen cuatro tasaciones bancarias —dos de ellas realizadas por la misma empresa— de solo dos años atrás, que, utilizando la misma tabla de depreciación, situaban el centro de salud en nivel 3 (“bueno”), con una depreciación del 25%?

“Ese cambio tan radical de ponderación a-priori, no parece razonable, si las condiciones de análisis declaradas no han cambiado, no se ha modificado el objetivo y no se ha cambiado la Base de Valor, tal como lo establece el marco normativo internacional para efectos de valoración. Cambios tan abruptos en una variable que se entiende no ha sufrido tal cambio (a menos que este justificado), pareciera una decisión más bien arbitraria y reduce significativamente el valor final de lo valorado. Para estos efectos es fundamental saber cuales fueron los elementos de cambio que podrían justificar que dicha variable, considerada relevante en la tasación, cambió de manera significativa”.

—Este cambio supone un castigo adicional del 50%, lo que implicaría que en solo un año la depreciación se habría triplicado. ¿Cómo se explica esto?

“Castigos del 50%, solo lo hemos visto en situaciones especiales, puntuales y por lo general transitorias. Ejemplo de ello, son propiedades que sufren algún tipo de siniestro, o alguna condición policial negativa como lo ocurrido en Plaza Baquedano durante el período de Estallido Social”.

—¿Es procedente incluir en una lista de peritos o especialistas, al momento de realizar una tasación, a alguien que se dedica a la compra de inmuebles para salud, o esto podría generar un vicio?

“Las personas que idealmente deben formar parte de una tasación y en especial de una pericia, son aquellas cuyos conocimientos técnicos aportan al objetivo de la valoración, sin sesgos, con plena independencia de sus actos. De hecho las normas establecen ciertos requisitos que los tasadores deben cumplir ante sus actuaciones de valor y es, mantener un principio de prudencia, transparencia, independencia y conducta ética intachable, para que sus valoraciones se realicen en el mayor y mejor uso que tenga el bien, habida consideración de la viabilidad técnica, económica, legal, ambiental y sobre todo social”.

—¿Es común en el ámbito de las tasaciones que se altere un nombre en un informe o que no se incluya el RUT ni la profesión del perito?

“A menos que sea un error tipográfico, no debería ocurrir toda vez que estos informes pasan por distintos procesos de validación, cuando quienes los generan están Certificados”.

—¿Se puede incluir dentro de la lista de profesionales para una tasación a una persona que estaba comprando recintos clínicos en la misma zona donde se encuentra el bien a tasar?

“A priori, da la impresión que podría no solo haber conflictos de interés, sino también, no parece prudente, toda vez que desde la perspectiva de quienes serán los usuarios de un informe, este tipo de situaciones son absolutamente discutibles y podría representar una tacha al trabajo de valoración y al valuador”.

—¿Es recomendable que instituciones como el Ministerio Público realicen peritajes con peritos de cortes de apelaciones?

“Los Tribunales cuentan con sendas listas de peritos, cuyos CV podrían perfectamente atender cualquier requerimiento del Ministerio Público o de cualquier repartición y por tanto es recomendable acudir a estos registros o incluso más a peritos que cuenten con certificación y una dependencia de asociación gremial que vele por su comportamiento profesional”.

En tanto, referente al caso Sierra Bella, Cayo explicó que cualquier tasación debe contar con lo establecido en nuestra Norma Chilena de Tasación 3658/1, 3658/2 y los requeridos en las normas internacionales de IVS, caso en que varios de los informes no se habría tomado en consideración.

—Aplicando el método de costo de reposición depreciado, ¿se omitió ponderar el valor social en el caso de Sierra Bella? ¿Podría esto haber generado un valor mayor o haber reducido el precio?

“En relación a la valoración social de una clínica, esto es diferente a la valoración de costo reposición de una infraestructura. Por tanto, permisos, y habilitación más el beneficio social que pueda tener una propiedad destinada a cubrir requerimientos de salud, responde a una valoración con tasas de retorno social. Las valoraciones de construcciones a costo reposición, responden a la materialidad del bien, estado y antigüedad, sin mediar otros efectos de interés de mercado o públicos. Una evaluación social de proyecto podría tener un valor mayor o menor dependiendo de las externalidades positivas o negativas que se evalúen”.

—Uno de los debates poco explicados en este caso es la diferencia entre precio y valor. ¿Cree que hay desconocimiento sobre este punto?

“El precio lo acuerda un comprador y un vendedor, de manera independiente a la opinión técnica que pueda estar reflejada en informes de tasación, estudios de títulos, memorias de cálculo u otro informe técnico. En el caso de las tasaciones, los tasadores deben entregar un valor que responda al objetivo y bases de valor declaradas para el efecto. Mezclar los conceptos, precio, costo y valor es un error y ello está claramente explicado en nuestra Norma Chilena de Tasación y en las normas internacionales de IVS y de UPAV, son de público conocimiento y deben ser parte de los procesos de capacitación de cualquier programa de tasación que se dicte”.

—¿Cuál es su evaluación actual del trabajo realizado por los tasadores contratados por la Municipalidad de Santiago?

“A través de la Asociación de Tasadores ASATCH, emitimos un informe al respecto, elaborado por varios profesionales de nuestra asociación que fue recogido en el informe emanado por la Contraloría General de la República bajo el N| E332542/2023, y en el se exponen todos los elementos que revisado los antecedentes consideramos se apartan de la Norma Chilena de Tasación NCh3658 y también establecimos en su oportunidad que el trabajo que realizan los tasadores en general no son vinculante a las decisiones que pueda tomar un comprador y vender o un arrendador y un arrendatario”.

Félix Jaramillo: “Un error”

Por su parte el ingeniero comercial, Félix Jaramillo, quien además es perito judicial, experto en valorización de empresas y activos, autor del metaperitaje que forma parte del proceso penal de esta causa, cuestionó el informe de Transsa.

—En el análisis general ¿dejar fuera las muestras 2023 es un error?

“Sí, absolutamente. Utilizar valores de reposición de años anteriores, en especial previos a la pandemia 2018, 2019, claramente generó una subvaloración importante del bien que se tasó. Entonces, debemos partir que desde el año 2020 en adelante, se produjo un alza significativa e importante en el precio de los materiales de construcción a nivel global y también se reflejó en el mercado local. Ahora bien, existían licitaciones del año 2023 que reflejan un valor actualizado de los costos de edificación de mejor forma, entonces, estas se debieron haber utilizado porque esto habría tenido un resultado más realista y coherente con el valor de reposición de la clínica Sierra Bella”.

—En el informe de Transsa, además, se establece una depreciación del bien inmueble en un 64%, al catalogarlo en nivel 8 (muy malo). ¿Es normal que un inmueble tenga una desvalorización tan alta en un corto tiempo?

“Claramente acá la regla general no se cumple. El informe de Transsa, esto no es habitual, el informe tiene una depreciación promedio de los edificios, sino recuerdo mal a 61%, llegando a tener una depreciación de los edificios de un 80%. Transsa había tasado para otras instituciones bancarias hacía poco esta misma propiedad, con una depreciación del 25%. La depreciación uno la calcula en base a factores como antigüedad, estado con observación, uso y mantención, condiciones constructivas, una variación tan extrema como esta haría pensar que aquí hubo un hecho, un siniestro de gran magnitud, que provocó que esté en ese estado de depreciación como por ejemplo un incendio.O sino aquí derechamente habría un error metodológico, y eso claramente uno lo puede pensar al saber que la misma empresa había hecho otras tasaciones anteriormente”.

—¿Cree que el valor social del objeto no se calculó en los peritajes municipales cuando debió estar como eje central? ¿Es calculable ese valor?

“De lo que yo tuve a la vista el valor social no se calculó en ninguna parte. Puede ser un valor muy relevante a evaluar que se considera o se calcula en función al bienestar de los habitantes de la comuna. Aunque muchas veces no se calcula como una cifra única puede estimarse en base al ahorro social, la cobertura de servicios, la inversión que evitaría el Estado en infraestructura, etc. Es un punto muy relevante de calcular”.

—¿Por qué cree usted que aparecen las críticas a Transsa respecto al resultado de esa tasación?

“No son críticas sino que básicamente lo que pienso es que el informe está mal desarrollado, más aún considerando que esta empresa conocía el bien como digo, lo había tasado en años anteriores, aquí presentan inconsistencia como el uso de costos de reposición desactualizados, depreciación inusualmente alta, considerando que no hay ningún siniestro de importancia, presenta contradicciones con los informes previos que había hecho Transsa para instituciones bancarias, no se ajusta a la norma vigente de tasación, la norma chilena 3658, entonces yo creo que la utilidad de este informe en un proceso judicial la verdad no es mucha, porque es un informe que tiene demasiados errores”.

—¿Debería la fiscalía haber operado como lo hacen los tribunales contratando a tasadores certificados ante las Cortes de Apelaciones del país?

“Claramente la fiscalía y el Ministerio Público comete un error al no seleccionar peritos tasadores de la ilustre Corte de Apelaciones de Santiago, en este caso. Los tribunales en distintas sedes, por ejemplo laboral, familia, civiles, usan peritos para calculo de tasación de inmuebles de empresas, de activos, etc., y el ministerio público también lo hace. Yo no sé por qué en particular en este caso no se hizo y se contrató a una empresa designada por alguien en forma directa. Aquí lo que debería operar era la lista de peritos de la I. Corte de Apelaciones de Santiago y haber operado con alguno de ellos”.

—¿Cuál es su visión de lo que ha pasado en materia de tasaciones con Sierra Bella?

“Respecto a las tasaciones que se enviaron a desarrollar desde la municipalidad ( tres tasadores), pasando por la tasación enviada del Ministerio Público (Transsa), hay una evidencia de la importancia de contar con peritajes rigurosos que estén actualizados y que estén técnicamente fundados. Hay diferencias de valor demasiado grande en los distintos informes que esto afecta mucho la credibilidad del proceso. Yo creo que aquí se requiere una revisión más profunda que permita garantizar la transparencia y que SE INFORME bien al tribunal. Repito, tienen errores muy grandes que técnicamente habría que hacer de nuevo”.

—Debería la actual administración frente a una polémica que se ha tomado los medios y de alto interés público, armar una mesa de especialistas para analizar pericialmente el inmueble para saber a qué atenerse sobre el contrato vigente.

“Yo creo sería, por transparencia y considerando que son fondos públicos, que una gran idea sería convocar a varios actores, arquitectos, tasadores independientes, ingenieros, economistas y abogados, para que se haga un análisis técnico profundo, se vean todas las miradas y se pueda determinar el precio más justo para este bien, que claramente no es el que refleja el informe de Transsa”.

David Debrott: “No es una ciencia exacta”

Para el economista, David Debrott, exasesor de políticas públicas en salud, autor de columnas sobre el caso Sierra Bella cuando recién se conoció, mantiene su visión con el paso de los años.

—Desde el punto de visto técnico ¿una clínica puede reemplazar un CESFAM?

“En rigor, la pregunta debe ser si la infraestructura de una clínica puede reemplazar la infraestructura de un CESFAM. Yo diría que, después de otro CESFAM, es el sustituto más cercano. Así en grueso, un CESFAM tiene box de atención ambulatoria, salas de procedimientos, farmacia, algo de laboratorio básico, y áreas administrativas. Una clínica, del tipo de Sierra Bella, tiene ese mismo, y además piezas con camas para hospitalización y pabellones para intervenciones quirúrgicas intermedias (también tenía salas de parto), pero básicamente esas otras áreas se pueden reconvertir relativamente fácil a los requerimientos de un CESFAM. Además están todas las instalaciones industriales, como gases, etc. Otras infraestructuras, como edificios de departamentos viejos, son mucho más difíciles de convertir en un cESFAM”.

—En esta línea, al tener 3 mil metros, sumado a los tiempos de construcción y ejecución de un proyecto, comprar una clínica ¿puede terminar siendo un buen ejercicio para ese fin?

“El problema técnico a resolver era algo así: como sustituyo un CESFAM en operación, por otro CESFAM en operación, dado que el primero debo darlo de baja. En ese contexto, una alternativa lógica es buscar terreno y construir en paralelo. Pero, al parecer, no había un terreno en venta (en el sector o cuadrante del CESFAM) por lo que se buscó una edificación para trasladar el CESFAM, demoler, y construir en el mismo lugar. Como construir y habilitar se ha llegado a demorar hasta 10 años, el tema era conseguir algo operativo lo más rápido posible. Por tanto, si tenía sentido, más allá del precio que es otro tema”.

—Se ha hablado mucho sobre el precio que pagó la Municipalidad de Santiago ¿usted cree que se ajustó? en palabras sencillas ¿fue un buen precio?

“En una columna que escribí en abril del año pasado, hice el ejercicio de comparar el costo de terrenos más construcción de unos 3 CESFAM con el valor informado que se había convenido por Clínica Sierra Bella. No eran muy diferentes. Pero además hay que considerar la “oportunidad”. No es lo mismo pagar por un CESFAM hoy que esperar 3, 5, o 10 años. Ese tiene un costo enorme. Incluso, recuerdo que miré en Portal Inmobiliario y encontré (obviamente no lo puse en el artículo) que se vendía un Motel en Alameda con Libertad (más o menos) y la diferencia de valor no era muy grande”.

Debrott, agregó que “Hay que considerar que los valores de venta no son una ciencia exacta, porque dependen de muchas circunstancias, como la necesidad de vender o de comprar, que puede llevar a los precios abajo o arriba. Si fue un buen o mal precio, depende de los criterios de los compradores y de los vendedores. A la luz de la comparación con construcción de CESFAM pareciera que no era tan fuera de mercado”.

—Como economista, respecto de la valorización de cualquier activo físico, ¿cuál es el modelo de costo de reposición?

“Yo no conozco a qué exactamente le llaman “costo de reposición” los tasadores, pero sospecho que tiene ciertas diferencias con lo que entiende un economista. Lo relevante es que para tener un CESFAM operativo en el año X, puedo comprar terreno y construirlo, con el tiempo que significa. Otra alternativa es ir y comprar un CESFAM hecho y operativo hoy. El primero implica valorizar terreno y construcción más equipamiento y permisos, etc. Más el tiempo. Versus el valor de mercado de comprar un CESFAM hecho. Algo así era la situación: Sierra Bella ahora con los arreglos que requería vs trasladar no se donde el CESFAM, y demoler y construir, más el tiempo”.

—En Chile, ¿cómo ha visto la reposición de infraestructura ligada a salud?

“Desde los 90 se han hecho múltiples proyectos de inversión de reposición. Por ejemplo, uno que estuvo años trancado es El Salvador. Te diría que se avanza, pero no al ritmo que se requiere. En los 90 había mucho financiamiento para proyectos hospitalarios de parte del Banco Mundial, BID, KFW. Hoy es por financiamiento fiscal y algo de concesiones de infraestructura”.