La herencia de Torrealba en Vitacura: el enredo para resolver criticada concesión de estacionamientos

En una comuna como Vitacura, que tiene más autos que personas, la disponibilidad de estacionamientos en las calles cobra especial relevancia. Más aún en una zona donde la media alcanza los tres autos por casa.

Con eso en mente es que surgió la licitación que la Municipalidad de Vitacura otorgó en 2007, que exigía a la concesionaria construir estacionamientos subterráneos en Plaza Lo Castillo, otorgándole a cambio la explotación de los estacionamientos superficiales de Alonso de Córdova. La concesionaria también contaba con la opción, bajo ciertas condiciones, de proponer un proyecto para construir y explotar estacionamientos subterráneos en la misma avenida.

Sin embargo, anomalías tanto en la base como en la ejecución del proyecto, produjeron indignación entre los vecinos, generando denuncias de irregularidades y culminando en la terminación anticipada de la licitación.

Una licitación altamente beneficiosa

En marzo de 2022, el costo de una hora de estacionamiento en Alonso de Córdova ascendía a $2.400 pesos. Dos horas alcanzaban los $4.800 y tres horas llegaban a $7.200.

Estas tarifas eran posibles gracias a la licitación adjudicada por la Sociedad Anónima “Concesión Estacionamientos Municipales de Vitacura S.A.” durante la gestión de Raúl Torrealba. El proyecto, según fuentes consultadas, en la práctica no beneficiaba ni a los vecinos ni al municipio.

Por la explotación en el eje Alonso de Córdova, la Concesionaria debía pagar un monto mensual de $2.500.000 a la Municipalidad de Vitacura, según lo denunciado por el mismo municipio.

Esta especie de “arriendo” del suelo, podía ser reunido por la empresa en cerca de cuatro horas, si mantenía el 100% de los estacionamientos llenos, situación que es usual en esa zona con alta congestión vehicular.

Sin embargo, la utopía de la concesionaria se vio terminada cuando el mismo Concejo Municipal, junto con la actual alcaldesa Camila Merino (Evópoli), acordaron por unanimidad ponerle una lápida a la sección del acuerdo que se centraba en el eje Alonso de Córdova, a consecuencia de “incumplimientos del contrato”.

A pesar de ello, hay parte del contrato que sí se cumplió y según la licitación, estaría vigente hasta el 2047: la construcción y goce de los estacionamientos subterráneos de Plaza Lo Castillo. Sin un tope tarifario, la concesión cobra actualmente $52 pesos por minuto.

Pero estas anormalmente beneficiosas condiciones para la concesionaria no fueron lo que gatilló el término del contrato.

Todo partió en 2021, cuando el concejal Felipe Irarrázaval (RN) acudió a la Contraloría General de la República y solicitó que la Fiscalía Nacional Económica (FNE) revisara posibles infracciones a la ley de defensa para la libre competencia.

Según lo denunciado por la autoridad comunal, no sólo hubo incumplimientos en los plazos establecidos en las Bases del Contrato, sino que la concesionaria también realizó modificaciones irregulares al polémico “Proyecto Zoccalo” de estacionamientos subterráneos en Alonso de Córdova. Con respaldo del propio municipio, la obra se modificó alejándose del proyecto inicial e incorporando un centro comercial.

Esta alteración fue la gota que colmó el vaso para vecinos y locatarios, quienes se agruparon en la Asociación Alonso De Córdova-Nueva Costanera para, junto al concejal Irarrázaval y la alcaldesa Merino, denunciar las vulneraciones y detener el proyecto.

Las distintas acciones judiciales presentadas ponen de manifiesto irregularidades tanto por parte de la concesionaria como del municipio que lideraba Torrealba, quien fue formalizado en 2023 por fraude al Fisco, delitos tributarios, lavado de activos y asociación ilícita.

Hoy, la decisión final sobre la legalidad de terminar el contrato con la concesionaria está en manos de la Corte Suprema.

“Monopolio desregulado”

Desde su inicio, la licitación adjudicada por la concesionaria en 2007 —representada por Arturo Mariano Valle y José Miguel Cabrerizo— tuvo condiciones inusuales y altamente beneficiosas para la empresa: la falta de un tope tarifario para cobrar a los clientes y una duración de la concesión de 40 años.

Este primer punto es el que hoy le permite a la concesionaria cobrar $52 pesos por minuto a quienes optan por estacionarse en Plaza Lo Castillo (con excepción a quienes compran sobre cierto monto en el supermercado Jumbo). En efecto, una hora de estacionamiento hoy cuesta $3.120, un 16% más que en el mismo mes del año pasado.

La fijación de un precio máximo inmodificable es esencial para proteger a los usuarios de eventuales abusos, de acuerdo a parámetros establecidos por el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC). Algo que no ocurrió con las bases de la “Concesión Para La Construcción, Explotación y Mantención De Estacionamientos Subterráneos y En Superficie En La Comuna De Vitacura”.

Con todo, hoy la municipalidad cobra $25 pesos por minuto en la zona de la licitación quitada a la concesionaria, muy por debajo de los $40 que cobraba la empresa en el eje entre Av. Américo Vespucio y Av. Bicentenario.

La segunda irregularidad apunta a la duración de la licitación. Según las bases aprobadas el 21 de julio de 2006, el periodo de concesión es de cuatro décadas desde la aprobación del contrato; es decir, la concesionaria podía explotar los estacionamientos en Vitacura hasta el 2047.

Sin embargo, para proteger la libre competencia, una licitación no debiese durar más de 30 años, según indicó el tribunal especialista en la materia.

Así se denunció en el recurso ingresado a la Contraloría General de la República (CGR) por parte del concejal Irarrázaval, asistido por los abogados Juan Ignacio Correa y Juan Francisco Sánchez.

Por ejemplo, la licitación de los estacionamientos Saba de la comuna de Providencia —que hoy cobra $53 pesos por minuto— tiene una duración justamente de tres décadas.

Estos dos factores, según el recurso del concejal, harían que la licitación entregada por la municipalidad cayera en un “monopolio desregulado”.

Zoccalo, un proyecto “entre cuatro paredes”

“Una imagen vale más que mil palabras”. Con esa frase argumentó Irarrázaval la evidente modificación en el proyecto inicial de estacionamientos subterráneos, con el diseño que se había publicitado para el “Zoccalo”, acompañado del diseño del proyecto, publicitado (y posteriormente eliminado) por el Instagram de la firma de arquitectura Amunátegui Barreau.

El nuevo proyecto presentado por la concesionaria no solo dividía el eje Alonso de Córdova en tres tramos, abordando solamente uno de ellos; sino que agregaba además una plaza de locales comerciales equivalente a 5.045 metros cuadrados, que no era parte de la obra inicialmente licitada.

La polémica propuesta pretendía incluir también locales comerciales y restaurantes, un supermercado y hasta un gimnasio, y había sido permitido gracias a un memorándum interno del municipio.

Fue en este punto en que los dueños de restaurantes y galerías de arte, junto a otros vecinos, obtuvieron los nuevos planos a través de solicitudes de transparencia y se organizaron para ponerle pausa al proyecto que se había aprobado “entre cuatro paredes”, según denunciaron en su momento.

En ese sentido, plantearon que los cambios violaban el objetivo de la licitación de descongestionar la zona. Por lo mismo, enfatizaron que de nada sirve crear más estacionamientos si junto a ello se aumenta el flujo con la ampliación de la oferta comercial.

La obra no solo perjudicaría a los locatarios, sino que también a posibles competidores, de acuerdo al recurso ingresado por Valenzuela.

La municipalidad debió haber abierto una nueva licitación, argumenta, al tratarse en rigor de un nuevo proyecto, que además generaría “ingresos fijos adicionales que podrían llegar hasta las 121.080 UF anuales (unos $4.500 millones), versus 76.538 UF anuales ($2.800 millones) por concepto de parquímetro”.

Esto produjo una nueva “situación de ventaja” hacia la concesionaria frente a otros posibles postulantes.

El reclamo de Luis Cordero

El recurso acusa que la municipalidad le estaría entregando gratuitamente sobre 5.000 metros cuadrados a la concesionaria, en una comuna donde el m² cuesta entre 85 a 120 UF.

El problema con el proyecto no solo radica en las modificaciones, sino también en la vulneración de los plazos, de los cuales “no se tiene registro de que el municipio haya emprendido acciones concretas para sancionar tal incumplimiento”, según indica la acción del concejal.

De acuerdo a las bases, el derecho de proponer una obra para estacionamientos subterráneos en Alonso de Córdova se extinguiría “transcurridos diez años, contados desde la fecha del presente instrumento” (26 de abril de 2007). A partir de ello, la empresa tendría 36 meses para comenzar la explotación.

Los tiempos no se cumplieron y el 18 de marzo de 2022 el Concejo Municipal de Vitacura votó unánimemente ponerle término anticipado al contrato con la concesionaria. No obstante, la contraparte interpuso un reclamo de ilegalidad, bajo la asesoría legal del estudio FerradaNehme y, en específico, del abogado y actual ministro de Justicia, Luis Cordero, quien asumió el cargo posteriormente en marzo 2023.

El reclamo, que alude a tecnicismos para debatir el inicio del plazo discutido, fue acogido por la Corte de Apelaciones y el 23 de noviembre de 2023 llegó hasta la máxima instancia de discusión, la Suprema.

Con todo, como parte del proceso para intentar ir zanjando la pugna, este 17 de abril la municipalidad publicó la nueva licitación para la explotación y mantención de estacionamientos de Alonso de Córdova.