Guetos verticales: negligencias públicas permiten ganancias ilegales privadas

Los 70 o más Permisos de Edificación otorgados en la comuna de Estación Central han suscitado gran polémica, principalmente porque esos proyectos tienen una altísima densidad habitacional. Todas las autoridades sectoriales han manifestado que lo anterior se debe a que esa comuna no tiene un Plan Regulador Comunal (PRC) lo que es falso.

El columnista que firma, creyéndoles a aquellos funcionarios públicos, en orden a que no había un instrumento normativo urbano en Estación Central, manifestó equivocadamente aquello en entrevistas de CNN Chile, TVN y ChileVisión, pero averiguamos y en nuestro comentario “Guetos verticales : Todos han mentido” en BioBíoTV del 28/04/17 dijimos la verdad. Ahora con documentación oficial entregada en el transcurso del mes de mayo en la Contraloría, expresamos lo que sucede en esa comuna.

Veamos: el Permiso de Edificación N° 187-2016, que se adjunta, para el predio ubicado en calle Conde del Maule N° 4675, otorgado por el Director de Obras Municipales (DOM) de Estación Central en favor de Inmobiliaria Suksa Limitada, autorizó una construcción de 27.982,04 m2, en un terreno muy pequeño, de tan solo 1.131,13 m2, para 544 departamentos, 195 bodegas, 2 locales comerciales, 146 estacionamientos de vehículos y 140 estacionamientos para bicicletas, con la sorprendente densidad de 19.237 habitantes por hectárea (Hab/Há), cuando la media de la Región Metropolitana de Santiago es de sólo 150 Hab/Há.

Esta asombrosa densidad que significa un coeficiente de constructibilidad (*) de 16,76, en contraste con coeficientes en torno a 1,8 en la comuna Las Condes, se obtiene con sutiles ardides desconocidos por la mayoría de la población, pero sí conocidos por todos aquellos actores privados y agentes públicos que se desenvuelven en el mercado de la construcción. Es justamente debido a esta abultada densidad que estas moles habitacionales, que enfrentan vías normalmente de baja clasificación, se les llame con justa razón “guetos verticales”.

Dicho tema ha llamado la atención de los medios, y también existen varias presentaciones en la Contraloría General de la República, debido a que el Seremi Metropolitano de Vivienda y Urbanismo estima que son irregulares, al infringirse el sistema de agrupamiento continuo.

Los detractores de estos permisos han sindicado como responsables de esta situación a las inmobiliarias, que se habrían “aprovechado” de la supuesta ausencia de un PRC que fije normas urbanísticas para Estación Central. Sin embargo, al profundizar sobre las causas de la situación, tal como lo dijimos al principio, cabe desmentir algunos hechos : En esa comuna sí hay un PRC que fija las normas urbanísticas.

En efecto, la comuna de Estación Central creada en el año 1985, heredó en su nueva área jurisdiccional, el antiguo Plan Regulador Comunal (PRC) de Santiago, conformado por el Plano Oficial de Urbanización de la comuna de Santiago N° 1.541 aprobado mediante DS N° 3.850 (Interior), de fecha 31 de julio de 1939, y por la Ordenanza Local de Edificación para la comuna de Santiago aprobada mediante DS N° 4.716 (Interior), de fecha 12 de septiembre de 1939, y sus modificaciones, contenidas en el DS N° 245 (Minvu), de 2 de mayo de 1967 y en el decreto Alcaldicio Secc. 2a N° 41 de fecha 15 de enero de 2014, de la Municipalidad de Estación Central.

De ello dan cuenta, los siguientes actos oficiales de Autoridad:

1. La Modificación N° 1, del PRC de Estación Central, publicada en el Diario Oficial del 30 de enero de 2014, aprobada por Decreto del Alcalde de Estación Central, donde reconoce que modifica el antiguo PRC de Santiago, vigente para la comuna.

2. Luego, se aprobó la Modificación N° 2, del PRC de Estación Central, publicada en el Diario Oficial del 4 de enero de 2017, aprobada por Decreto N° 32, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, suscrito por la actual Ministra Paulina Saball, donde reconoce vigente el actual PRC de Santiago.

3. A continuación, se dicta el Decreto Alcaldicio N° 324, de Estación Central, publicado en el Diario Oficial del 26 de abril de 2017, para la postergación de permisos de edificación, fundado en una modificación del Plan Regulador Comunal vigente.

Lo anterior no es una sorpresa, dado que, mediante el Dictamen N° 13.832, de 1990, la Contraloría General de la República ya se había establecido que: “el nuevo plan regulador de la comuna de Santiago, aprobado por res 26/89 seremi de vivienda dejo excluido de sus preceptos el territorio de la comuna de estación central, que ello no ha podido afectar la existencia de la normativa derivada del antiguo plan regulador comunal de Santiago, como lo reconoce dto 335/89 vivie. así, debe entenderse que mientras la municipalidad de estación central no elabore un plan regulador comunal, continúan vigentes las normas del antiguo plan de la comuna de Santiago aplicables al territorio de aquella, porque el municipio de esta no pudo disponer normas que afectaran a otras comunas.”

Mal podría entonces, negarse la existencia de un PRC vigente para la comuna de Estación Central, que fija normas urbanísticas, cuando han sido los actos propios de dichas autoridades, las que han reconocido explícitamente tal hecho, a través de documentos oficiales.

Pues bien, si se hubieran aplicado las normas urbanísticas derivadas del PRC vigente para la comuna de Estación Central, repetimos, aquel que se heredó de la comuna de Santiago, los 70 Permisos de Edificación otorgados en los últimos tres años, estarían mal aprobados, pues sobrepasarían la altura máxima permitida.

Entonces, cabe preguntarse, ¿cómo ocurrieron tan graves irregularidades y más encima a gran escala?

La respuesta estaría radicada en una serie de actuaciones de la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, quien, por la vía de interpretaciones forzadas, ha sostenido sistemáticamente la supuesta derogación tácita de dicho Plan Regulador Comunal, por efectos de la aprobación de un Plan Seccional del antiguo Plan Regulador Intercomunal de Santiago (PRIS), aprobado mediante Decreto N° 120, de fecha 3 de agosto de 1983, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

A ese respecto, cabe aclarar, en primer lugar, que dicha interpretación del Seremi es antojadiza, debido a que, desde un punto de vista legal, no existen los Planes Seccionales de un Plan Regulador Intercomunal, pues, dicha facultad está radicada exclusivamente a nivel comunal, conforme se establece en el artículo 46, inciso segundo, de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).

Además, existen ámbitos propios de cada nivel de la planificación urbana, conforme a lo establecido en el artículo 28, de la LGUC, y por ello, no es válido que un instrumento Intercomunal aborde materias propias de un instrumento comunal, a menos que este último no exista, en cuyo caso se aplican, subsidiaria y transitoriamente, mientras no aparezca el nivel faltante. Pero ello no es el caso de la comuna de Estación Central, que si tiene un PRC, y por ende, mal podría haberse generado la derogación tácita que sostiene artificiosamente la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo.

De hecho, tanto la Modificación N° 1 (del año 2014), como la Modificación N° 2 (del año 2017), del Plan Regulador Comunal vigente de la comuna de Estación Central, no habrían sido posible si dicho instrumento estuviera derogado, por la sencilla razón de que no se puede modificar aquello que jurídicamente no existe. De ahí que la interpretación del Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo es también completamente discrecional.

Pero lo cierto es que, a partir de esta interpretación forzada y arbitraria del Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, según la cual no existiría un PRC, entonces quedaron liberadas prácticamente la totalidad de las normas urbanísticas, como altura máxima, coeficiente de constructibilidad, densidad, rasantes, antejardines, estacionamientos, etc. etc.

Demás está recordar que, el sector privado, a través de las inmobiliarias, orientan su accionar en función de las reglas del juego que le fijan las autoridades que son el Minvu, a través del Seremi y de la División de Desarrollo Urbano (DDU). Y si son las propias autoridades “competentes” quienes han sostenido la supuesta inexistencia de limitaciones urbanísticas, ¿qué podría esperarse de parte de las inmobiliarias? Estas, en Estación Central, se aprovecharon de esa supuesta “equivocación” pública para construir lo que quisieran.

De hecho, en la totalidad de los Certificados de Informaciones Previas (CIP) que ha emitido la DOM de Estación Central, se expresa que la norma aplicable a la comuna sería la del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), y no las del PRC que se ha modificado ya dos veces en los últimos tres años.

Por tanto, la responsabilidad de todo lo que está ocurriendo en la comuna de Estación Central, en relación con los “guetos verticales”, sería principalmente la propia Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, pues, mediante una interpretación laxa e inconsistente de la supuesta derogación tácita del PRC vigente para Estación Central, ha permitido esos desarrollos inmobiliarios de tan alta densidad, justamente porque la interpretación utilizada por el Seremi dejó sin aplicación las normas urbanísticas que debían exigirse.

A mayor abundamiento, en materia de responsabilidades, también le cabe otro tanto a la Municipalidad de Estación Central, especialmente a su Director de Obras que es arquitecto y a su Alcalde, que tiene línea directa con el anterior.

En efecto, si el propio Alcalde de Estación Central, incluyendo los anteriores en el cargo, no estuvieran de acuerdo con las normas urbanísticas vigentes, entonces debieron haber modificado su PRC y para ello han contado con 32 años. Por negligencia u otro motivo no lo han hecho y en tal sentido han estado de acuerdo con el tipo de hiper desarrollo inmobiliario que se ha observado en la comuna en los últimos tres años, lo que le ha permitido liderar los rankings de la Región Metropolitana de Santiago.

A su vez, el Intendente de Santiago, a quien le asistía el supuesto convencimiento de que no existía un PRC, también habría podido promover una rápida modificación del PRMS, que hiciera las veces de PRC, conforme se establece en el artículo 38º, de la LGUC, pero tampoco hizo nada, y sigue sin hacer nada, salvo usar esta polémica para tener gran presencia mediática.

Asimismo, la Ministra de Vivienda y Urbanismo, quién también cuenta con la facultad para aprobar directamente por el Minvu, un Plan Seccional de Renovación Urbana, conforme al artículo 74º, de la LGUC, tampoco ha hecho nada, salvo concurrir al Congreso Nacional para lamentarse de la supuesta inexistencia del Plan Regulador Comunal, y de los nocivos efectos que tendría tal situación, lo que por cierto, se contradice con sus propios actos, como lo es la Modificación N° 2, del Plan Regulador Comunal de Estación Central (enero de 2017), y por tanto, ella sabía perfectamente que sus afirmaciones en el Senado no se ajustan a los hechos.

Cabe preguntarse entonces, ¿por qué razón las autoridades competentes para definir el marco regulatorio de urbanismo y construcciones, no cumplen con sus funciones legales?

El tema está ahora radicado en la Contraloría General de la República y mientras tanto, sigue la polémica por la prensa e indirectamente se estigmatiza a los moradores, muchos de ellos extranjeros, de tales edificios.

Como se podrá apreciar, han sido las propias actuaciones de las autoridades del Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, de la Municipalidad de Estación Central, del Intendente Metropolitano y de la Ministra de Vivienda, quienes han generado o permitido la situación grosera de los edificios de gran altura y altísima densidad en la comuna de Estación Central y curiosamente son ellos quienes los califican de “guetos verticales”.

Como la contradicción es demasiado evidente, la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo ha optado más recientemente en levantar otra interpretación aún más osada, según se expresa en el oficio Ord. N° 5457, de 2017, dirigido a la Contraloría General de la República, para justificar sus actuaciones irregulares.

Según esa nueva interpretación, la Seremi sostiene ahora que están derogados tácitamente tanto el Plan Regulador Comunal de Estación Central, como el Seccional Alameda Poniente, pues este último habría sido reemplazado por el actual Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS).

Semejante interpretación también es caprichosa y falta de fundamento, pero si ella fuera cierta, entonces los 70 Permisos de Edificación otorgados en los últimos tres años en Estación Central, estarían igualmente mal otorgados, puesto que, a falta de un Plan Regulador Comunal, le son aplicables las disposiciones del artículo tercero transitorio del PRMS, y en tal caso los proyectos sobrepasarían el coeficiente de constructibilidad que dicha norma establece, que, en el mejor de los casos, admite 2,4, y no 16,78 de constructibilidad a que se refiere el Permiso 187-2016 comentado más arriba el que se adjunta.

Además, dicha interpretación del Seremi no se compadece con los actos propios de la Ministra de Vivienda, quien, como ya se dijo, modificó en enero de 2017, el Plan Regulador Comunal de Estación Central, en lo que se conoce como la Modificación N° 2, de tal instrumento.

¿Cómo podría haber modificado la Ministra un instrumento inexistente?

Más aún, ¿cómo podría no existir el Plan Regulador Comunal que este año modificó la Ministra de Vivienda, si la propia Contraloría General de la República tomó razón del Decreto N° 32?

En consecuencia, la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo sigue dando palos de ciego, generando un estado de completa incertidumbre jurídica, que ha permitido abiertamente el incumplimiento de las normas urbanísticas del PRC vigente para Estación Central.

Todo lo que está dicho en esta columna la Fundación Defendamos la Ciudad se lo ha expresado en distintas presentaciones a la Contraloría, para que resuelva el entuerto. En rigor, todos los permisos están viciados y en tal sentido el órgano fiscalizador tendrá que resolver sus invalidaciones en la medida de que no hayan transcurrido más de 2 años desde la fecha de sus emisiones, tal como lo fija el artículo 53º de la Ley Nº 19.880.

La otra posibilidad es que, por las graves consecuencias de esa próxima decisión de la Contraloría, pues ocurriría una ola gigantesca de demandas civiles por perjuicios patrimoniales privados, dado que los errores los han cometido órganos del Estado (Minvu y Municipalidad), autoridades que les asiste responsabilidades personales, conforme se establece en el 22, de la LGUC, se produzca un acomodaticio perdonazo, de aquellos que en Chile estamos tan acostumbrados.

(*) Coeficiente de Constructibilidad según la OGUC: número que multiplicado por la superficie del predio, descontadas las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de m2 posibles de construir sobre el terreno.

Patricio Herman