En comunas como Zapallar los impuestos asociados pueden llegar hasta los $6 millones mensuales por contribuyente. Sin embargo, especialistas y autoridades coinciden en el bajo cumplimiento tributario, mientras que en el SII aseguran que este mercado “es de interés relevante” para sus planes de fiscalización.

“Espectacular casa ultra moderna, premiada por su arquitectura vanguardista, hecha por Matías Klotz (Premio Nacional en Arquitectura). Preciosa vista al mar. Espacios abiertos e integrados, amoblado con mucho gusto”. Así describe por estos días un aviso público el arriendo disponible de una casa en Zapallar, un balneario que destaca por su exclusividad, pero también por sus altos precios. La llave para pasar las vacaciones en esta sofisticada construcción cuesta UF 11,45 al día. Es decir, unos $301.570 sólo para el ítem alojamiento. Sin duda, una buena fuente de ingresos para arrendatarios de bienes amoblados, mercado que crece a cifras cercanas al 10% cada año y en el cual pocos pagan sus impuestos.

Por ley, el propietario de un bien raíz amoblado en arriendo debe pagar Impuesto al Valor Agregado (IVA, 19%) e Impuesto a la Renta por los ingresos que éste genere. Aunque la norma es clara y el negocio rentable, especialistas y autoridades comparten que el cumplimiento tributario del rubro es bajo.

“Me atrevo a afirmar que debe haber una alta evasión en arriendos de casas de veraneo. La gente que tiene una segunda vivienda y la arrienda en el verano, normalmente desconoce que debe pagar, por ejemplo, el IVA”, dice el ex director del Servicio de Impuestos Internos (SII), Michel Jorratt.

En el SII coinciden con la visión de Jorrat. Pero agregan que “también existen algunos contribuyentes que derechamente pretenden obtener ventajas tributarias indebidas mediante evasión o elusión”. La explotación de bienes inmuebles amoblados, agregan en el organismo, “es uno de los segmentos de interés relevantes en las acciones de cumplimiento tributario en terreno que periódicamente se realizan a través de nuestras Direcciones Regionales y Unidades en todo el país”.

Pero el incumplimiento no sólo ocurre en los centros de veraneo. Un abogado ligado al rubro, da cuenta de una nueva figura elusiva que ha comenzado a expandirse en la capital: “En el caso de arrendamiento de departamentos amoblados en Santiago, que deberían pagar IVA, algunas corredoras o dueños de departamentos están celebrando un contrato de arriendo por la propiedad sin los muebles y, paralelamente, hacen un contrato de comodato por los muebles. Así evitan pagar IVA, porque en teoría el contrato de arriendo de la vivienda no incluye los muebles”.

De acuerdo a Portal Inmobiliario, durante 2016 su sitio web publicó 37.861 ofertas de casas y departamentos amoblados en arriendo en todo el país; 10,5% más que en 2015. Para otros ejecutivos del área inmobiliaria, el tamaño del mercado podría más que duplicarse si se consideran otras plataformas como Airbnb, corredoras y las operaciones que se materializan a través de trato directo. Pese a ello, nadie fue capaz de entregar cifras globales del mercado.

Zapallar, “El Dorado” de los arriendos

Los registros de Portal Inmobiliario muestran que Zapallar es la comuna del país con los arriendos más caros de casas amobladas, con un promedio de $214.672 diarios. El mismo lugar en el ranking ocupan los departamentos de la localidad, con un valor promedio de $140.020 por día. De hecho, en internet es posible encontrar casas que van desde los $200 mil hasta más de $300 mil al día, dejando a sus propietarios con un saldo de entre $12 millones y más de $18 millones tras los dos meses de temporada.

Un corredor de la zona de Cachagua, uno de los balnearios de Zapallar, añade que las viviendas más costosas por lo general no se exhiben de manera abierta al público. “Hay propiedades que superan los $400 mil por día. Los portales son vistos como una plataforma demasiado masiva, que apunta a otro perfil. La gente que busca casas de primera línea pregunta directamente en las corredoras de la zona que le interesa o se corre la voz entre amigos. Es otro tipo de trato, más exclusivo”, comenta el agente inmobiliario.

Entre 10 propietarios del sector consultados de manera anónima, al menos 8 reconocieron no declarar los ingresos reportados por estos arriendos. “¡Por algo que no paguemos impuestos!”, fue una de las respuestas entregadas. Otro admitió conocer sus obligaciones, pero señaló que resulta fácil omitir la información a la autoridad.

Zapallar no es una excepción en cuanto a precios. Le siguen en valor diario promedio de casas Vichuquén ($200 mil), Villarrica ($180 mil), Lago Rapel ($150 mil), Puerto Varas ($142 mil) y Pucón ($130 mil). En estos niveles, con precios que han anotado alzas sobre 10% en el último año, el monto asociado a las obligaciones tributarias no es marginal. José Domingo Peñafiel, socio de Garrigues Chile y ex asesor del ministerio de Hacienda, explica que cualquier ingreso obtenido por arriendos está afecto a impuesto a la renta. Solo están exentas las rentas provenientes de hasta dos bienes raíces DFL2, definidas como “viviendas económicas” por poseer una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad y cumplir con otros requisitos establecidos en la ley.

Si el propietario de la casa o departamento afecto a impuesto a la renta es una persona jurídica, detalla el abogado, deberá incluir el arriendo en su renta líquida imponible y pagar el impuesto de primera categoría y sus propietarios el impuesto global complementario . Si el dueño es persona natural, es decir, no tributa como empresa, solo pagará global complementario. En este último caso, un alquiler que genere unos $12 millones mensuales tributaría unos $4.200.000 si su arrendador está en el tramo superior de ingresos (afecto a 35% de impuesto).

En cuanto al IVA, la ley “dispone que podrá descontarse del valor del arriendo un 11% anual del avalúo fiscal del bien raíz. El 11% del avalúo es una estimación del valor del arriendo del bien inmueble y lo que falta correspondería al valor que se cobra por el arriendo de los muebles, que es lo que finalmente se grava con IVA”, señala Jorratt.

Frente a esta fórmula, Peñafiel ejemplifica que una casa amoblada que se arriende en $400 mil diarios y tenga un avalúo fiscal de unos $250.000.000, debería pagar mensualmente $1.844.583 en IVA. Es decir, entre IVA y renta tributaría cerca de $ 6 millones mensuales. Para los especialistas, los impuestos asociados al arriendo de bienes amoblados podrían constituir una fuente que “gota a gota puede dejar harto dinero” para el Fisco.

En general, el cumplimiento sería mayor cuando el arrendatario es una persona jurídica o empresa en un contexto de negocios o laboral. “Las compañías que arriendan departamentos a sus ejecutivos siempre se encargan de pedir que les facturen el IVA, porque lo descuentan de gastos”, dice Soledad Recabarren, de Recabarren & Asociados. “A nivel de empresas formales, que arriendan bienes inmuebles amoblados o con instalaciones, la evasión es baja”, concuerda Jorratt.

El rol de las corredoras

A mayor informalidad, mayor espacio de evasión, dicen los especialistas. Pero admiten que en este mercado el comportamiento irregular puede ocurrir incluso si la operación es intermediada por una corredora, ya que la obligación de pago final recae en el contribuyente y no en la plataforma que utiliza. Dada la dificultad de pesquisar caso a caso, debido a las características atomizadas de la actividad, la estrategia de fiscalización del SII estaría tomando a estas empresas como canal para detectar a quienes incumplen. “Es una hebra para llegar a los contribuyentes que evaden”, sostiene una autoridad del área.

Tras concretar un arriendo, la corredora entrega a sus clientes -arrendador y arrendatario- una factura por la comisión. No por el 100% del arriendo transado. María Teresa Morel, socia-gerente de Morel Propiedades, corredora de la zona de Zapallar, recalca que es “el propietario” quien “debe hacer una factura al arrendatario” por el monto total del arriendo afecto a impuestos. De todos modos, José Domingo Peñafiel detalla que corredores y personas que “den en arriendo por cuenta de terceros bienes raíces agrícolas o no agrícolas cuyo avalúo fiscal sea igual o superior a $30.000.000, o que la sumatoria de los avalúos fiscales de los bienes arrendados asociados a una misma persona supere los $50.000.000, están obligados a presentar una declaración jurada al SII”. Respecto del año calendario 2016, por ejemplo, este documento debe ser presentado hasta el 21 de marzo de 2017.

Al ser consultadas por los procedimientos en estos casos, otras corredoras de la zona declinaron hablar. Algunas como Nui Propiedades y Engel & Volkers aseguraron no tener arriendos amoblados en su portafolio. En Sáenz Propiedades señalaron que se trata de información confidencial. Otro agente dedicado al corretaje acotó que dedicarse a esta área por la vía formal es “un cacho”, ya que pueden ser vistos por los clientes como “delatores”. “A veces se puede mediar igual, sin dejar registros ni documentos, conectando a arrendador y arrendatario de manera privada (…) Si el SII se dedicara a fiscalizar todo el país, pasaría multas a cada rato”, comentó.

¿Un negocio fiscalizado?

Lejos del tamaño estimado del mercado, el SII informó que entre 2015 y 2016 “se han fiscalizado casi 200 casos de operaciones relacionadas con los bienes raíces, en los que se han girado diferencias de impuestos por $3.350 millones”. Pese a la brecha, la entidad aseguró que “la explotación de bienes inmuebles amoblados es uno de los segmentos de interés relevantes en las acciones de cumplimiento tributario en terreno que periódicamente se realizan (…) verificando la declaración del IVA tanto en los arriendos de verano, como en apart hotel y otros”.

“La fiscalización no tiene por objetivo dar cuenta del 100% de las personas que están incumpliendo (…) El SII no tiene recursos para fiscalizarlos a todos. Lo que se hace es un proceso estadístico bastante complejo que dice relación con afectar a contribuyentes de todos los segmentos económicos, todas las regiones. La fiscalización selectiva se enfoca en torno al 1% y 2% del universo. Lo importante es que esté lo suficientemente bien hecha para que los que están incumpliendo, cumplan”, defiende Benjamín Schütz, quien se desempeñó como subdirector de fiscalización del SII entre 1999 y 2006.

Jorratt asegura que mientras estuvo a cargo del organismo se ejecutaron planes de fiscalización en la materia, pero confiesa que al momento de asignar recursos el segmento no fue prioritario: “No es lo más relevante fiscalizar las casas de veraneo. De todas formas, siempre hay un grupo de fiscalizadores mirándolo. Se debe priorizar porque los recursos son escasos”.

Una de las actuales autoridades del área económica acusa que hasta antes de la aprobación de la reforma tributaria (2014) “estos arriendos prácticamente no se fiscalizaban”. Schütz discrepa y asegura que el comportamiento de los contribuyentes de este rubro ha mejorado con el paso del tiempo. “Nuestra sensación es que lentamente han ido aumentando los contribuyentes que declaran esas rentas, pero todavía de manera muy incipiente. Por lo mismo, hemos ampliado los requerimientos de información sobre arrendamientos que deben hacer las empresas, corredoras y entidades del aparato público”, comentaron en el SII.

Pese a ello, la institución se abstuvo de dar a conocer el número de contribuyentes multados por no pago de estos impuestos. Como contraparte, mencionaron que el “nuevo modelo de fiscalización” incluye la “medición de brechas de cumplimiento tributario en un gran número de mercados, entre ellos el segmento de los bienes raíces”. Este, relaciona la cantidad de contribuyentes que se estima obtienen rentas de la explotación de esos bienes raíces con la cantidad efectiva de contribuyentes que las declaran. “Esa línea de gestión es la que se potenciará”, complementaron.